严勇杰绘

    你能想象自己购买的房子交付前却被法院查封这样的闹心事吗？张某等500多个购房者就是这样“点背“，按他们的说法，“买到手的房子差点飞走了”。昨天，象山法院的法官跟记者说起了这起案子。

    事件房子还没交付竟被法院查封

    2014年至2015年4月期间，张某等500多位买受人购买了湖北某公司开发的500多套房子，双方签订了商品房(预售)买卖合同，并经当地住房和城乡建设局备案登记，也就是常说的“网签”。

    房子是期房，当时还在建设中。签订合同后，张某等买家就安心等着房子交付。

    意外发生了。原来，宁波象山的李某和湖北这家公司之间因债务转移合同产生了纠纷，2015年3月，象山法院受理了这个案子。

    该案经二审判决生效后，湖北这家公司公司未履行判决确定的义务，李某申请强制执行。因为张某等人购买的小区房屋。未过户，依然登记在房产商名下，2016年6月，象山法院依法查封了登记在该公司名下的上述房产。

    据介绍，由于上述房产未办理过户登记，亦未进行预告登记，张某等500多户买受人不能享有(准)物权的对抗效力。同时，张某等人也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，依法无法排除执行。因此，张某等500多位买受人可能面临“钱房两空”的局面。

    近日，经过象山法院的多方协调，李某和湖北该公司终于达成了和解，该公司将通过其他方式偿还相关债务。象山法院也解除了对该小区房产的查封。这样，张某等买受人的房子也得以保全。

    说法备案登记和预告登记作用大不相同

    张某等500多名购房者签订了购房合同后，又经过了当地政府部门备案登记，为什么在交房前，房子会被法院查封呢？

    办理该案的法官介绍，购买期房的过程中，有备案登记和预告登记这两种登记类型。这两种登记性质和作用大不相同。这也是大量房屋合同纠纷的原因。

    第一种登记类型是备案登记。备案登记只是一种行政管理手段，不是物权意义上的登记，是债权合同公示的一种方式，不具有对抗第三人的效力。也就是说，在产权过户登记前，商品房预售合同仍然没有物权效力，出卖人仍是该房产法律意义上的产权人。

    第二种类型是预告登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《物权法》第二十条予以了明确规定。进行了预告登记的房产，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

    提醒

    进行预告登记可避免“钱房两空”

    “市民在购买期房时要记住，只有备案登记是不够的。”办案法官提醒，在所购房屋不具备过户登记之前，只有对商品房进行预告登记，才能避免所购房屋成为“闹心房”，甚至出现“钱房两空”的局面。

    根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律规定的其他情形。

    另外，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，如果预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人也可以单方申请预告登记。

    记者了解到，考虑到现实中还存在大量未进行物权登记和预告登记现象，目前法律对未办理过户和预告登记的买受人，给予了无过错买受人物权期待权保护和消费者物权期待权保护。

    具体来说，首先，两类保护情形均要求，书面的商品房买卖合同签订在先，法院查封在后；且已经按照法律规定支付了相应的款项。

    其次，要满足各自特定的条件。法律上的占有必须是合法的、直接的占有，这对于购买期房的买受人而言，该原则保护空间十分有限。消费者保护条款则要求买受人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，该原则对家庭已有一套住房或者将所购房屋用于出租或商用的无法提供有效保护。