新政来了怎么办

今年3月17日，北京市发布楼市调控新政，明确规定，购买普通二套房的首付比例不低于60%，购买非普通二套房的首付款比例不低于80%；在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则，政策即时生效。

政策突然出台，且并未留出缓冲期，房屋买卖纠纷增加，买卖双方的责任也很难界定。这种情况下，买家卖家该怎么办？胡光表示，需要分情况对待，首先，如果新政对合同产生重大影响，简单而言，就是买家贷款无门，借钱无路，倾其所有不能负担买房费用的情况下，买家可要求解除购房合同。合同解除后，卖方应退还定金和已付购房款，如果卖方因此产生损失，可要求买方分担。其次，如果新政对合同未产生重大影响，则合同继续履行，买卖双方均不得无故解除合同。最后，得看合同中的约定，有些合同明确约定了买家无法取得贷款时，负有自筹资金的义务，有的则未约定，如果纠纷发生，依照合同的既有约定办理即可。

在现实情况中，楼市政策的变化确实给一些人造成了损失，但于阳春告诉记者，楼市政策并不是影响学区房的唯一政策风险，学区房的特殊属性决定了其还受教育政策的影响，尤其是学校如何划片的问题。前者决定能不能买、买不买得起，后者决定买了之后能不能如愿入学。

4月16日，北京市教委发布2017年义务教育阶段入学工作意见。随后，海淀、东城、西城等也陆续发布教育政策。比如，西城、海淀采用“六年一房一学位”政策，如果一套学区房六年内已经使用过入学名额，就不能再作为入学依据。这意味着一旦购买的二手学区房此前入学名额已被占用，那几年内就不能再次使用。除了各区政策，各所小学的入学政策也在调整中，很多人都在担忧政策变化将导致购房后无法入学，该怎么办。

“由于新政刚出，目前还没接到这类案子，但可以根据双方合同约定和政策情况作初步分析。”于阳春认为。一方面，合同明确约定了房屋是学区房，在子女入学前学区房不会调整，此时如果发生政策改变，如房屋被划出学区，买家就有权要求退房，其请求可得到法律支持；另一方面，如果明确约定将子女落户上学作为合同目的，但未按约定上不了学就可以解约，这时候无论大政策还是小政策的改变导致合同目的无法实现，都不适用情势变更，此时买方解约的话需要追究其违约责任。

学区房“降温”

中国教育科学研究院研究员储朝晖告诉记者，随着今年北京市各区“幼升小”“小升初”教育政策的发布，不少学校入学方式有所变化，尤其涉及“单校划片”和“多校划片”，都可能引起房屋估值变化。所以家长购买学区房一定要理性，更要留意可能存在的法律风险。

所谓单校划片，是指为一所学校划定一个区域，只要户口在这个区域内同时符合房产规定的孩子都可以进入这所学校。多校划片，是指多个学校划定一个区域，简单来说，就是一个小区对应多个学校，户口在这个区域同时符合房产规定的孩子，入学时可以选择多个学校中的其中一所报名。如果该所学校报名人数没有超过其计划招生数，则照单全收，如果超过计划招生数，则采用电脑摇号的方式分配名额，未被摇中的学生将被就近安排到区域内其他还有招生计划的学校。不少专家均认为，随着各区逐步推进多校划片，单纯依靠买房择校的办法将渐渐失效，以此将给高热的学区房“降温”。

对于有强烈需求的购房者，胡光建议，要先了解清楚当地的入学政策，购房前向区教育局查询清楚招生政策，留意学校近几年的招生范围，不要盲目轻信开发商和中介的宣传；在购房前要摸清各个学校对学位的特别规定，一般来说，知名度越高的学校学位越紧张，有的学校学位实行排名制，有的则看优先入户时间。

在北京市盈科律师事务所律师高红看来，在签订房屋买卖合同前，可要求卖方到户籍部门查询出售房屋涉及的所有户口信息。同时确保房屋交易后，所有相关户口能够顺利迁出。最好在付清全部房款前确保原户口迁出，并且明确约定延迟迁出的违约责任。

“另外，除了签订房产中介提供的制式合同外，需要另行增加购房目的条款、要求卖方作出承诺，承诺入学名额未被占用，没有案外人户口。”高红说，买方可以在房屋买卖合同中约定关于户口迟延迁出的违约金条款，督促出卖人履行房屋原户口迁出义务，并保证该户口有入学资格，学位并未被占用；也可以在房屋买卖合同中预留一部分房款，待卖方履行了房屋原户口迁出义务并确认该户口有入学资格后再支付。