户口迁不走只能多赔钱

在一般人的认知中，房子在哪儿，户口就能落在哪儿。但对于许多遭遇过学区房纠纷的人而言，并不是必然如此。据北京市第二中级法院调研报告显示，从2014年至2016年7月，该院先后审理涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件50件，涉及学区房买卖的案件占25%。其中，买房人要求现有户口迁出和买房人要求赔付逾期迁户违约金的两类案件，占了近九成。

按照北京现有政策规定，房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。不过，能落户，并不代表就没有了纠纷。于阳春告诉记者，在现实生活中，经常发生买家要求卖家户口迁走的情况。

“发生这种情况的原因大概有三类。”于阳春说，一是因为心理问题，买家大多希望到手后的房本是“干净”的，也就是除了夫妻、儿女或长辈外，没有其他不相干的人出现在户口簿上，这是人之常情；二是担心学籍被占用，北京各个小学幼升小政策不同，有的学校严格规定“六年一房一学位”，也就是如果房屋在六年内使用过学籍或者卖家户口上正好有孩子上学，即使买家买了房也无法使用学位；三是拆迁问题，如果卖家户口一直在此，房屋拆迁时很可能要分给他们拆迁款，由此容易引发纠纷。

“购买普通住房的目的是取得其所有权，购买学区房的主要目的是让孩子能够进入学区内学校，相较而言，购买学区房一定程度上存在更大的法律风险。”北京市安理律师事务所高级合伙人李舒说，对购房者而言，最大的风险莫过于孩子的户口无法迁入。比如“过道房”和“车库房”，本身就不具备落户条件，导致买房人无法办理户口迁入。在这种情况下，即使将卖家告上法庭，法院也不能判决迁移户口。

2013年，吴小林从徐莉莲手中买下其在北京市海淀区的一套学区房。两年后，吴小林在给孩子办理落户时，发现房本上还有刘志成一家五口的户籍，更关键的是，这五口人中，还有一个跟他小孩差不多大的儿童。然而，徐莉莲并不认识刘志成，更无法将他们的户口迁走，吴小林只好将徐莉莲告上法院。法院判定，徐莉莲履约存在瑕疵，构成违约，但不支持吴小林的迁户诉求。

李舒表示，户口迁移其实是公安机关户籍管理的职权，不属于法院民事案件处理的范围，即法院无法判决迁移户口，只能追究卖房人的违约责任。

“当然，并不是说就没有办法督促卖家将户口迁出了，在现实情况中，建议买家在合同里约定按日索赔的违约金。”于阳春告诉记者，比如约定，卖家如果晚迁出一天，就需要赔付房价百分之多少的违约金。按照学区房的房价来计算，有这样的条款来约束卖家，卖家就得掂量一下自己是否有实力承担每天几百或者几千元的违约费用了。所以也提醒所有买家，在合同中明确约定违约金的赔偿条款非常重要。

未到入学年龄可“冻结”学籍

“能落户也不意味着能顺理成章地获得学籍，由于城区区位特点，学区房多为二手房，买方多为儿童家长，购房目的是将孩子户籍迁入知名小学、初中片区以满足入学条件，购房后如发现孩子不能入读相关学校也会发生纠纷。”李舒说。

“一般来说，房屋买卖合同的目的是房屋交易过户，但在学区房买卖中，合同通常认定购买房屋是以办理孩子学籍为首要目的。”李舒表示，只有将孩子户口迁入学区房，才能进一步取得办理学籍的资格。如果因卖家原因导致孩子户口不能及时迁入，就应当承担违约责任。但违约责任并不能彻底解决买家小孩可能获取不了学籍的隐患。

同样是为了解决学籍问题，郭翔选择了一条和别人不太一样的道路。2016年6月，北京市海淀区法院支持了郭翔的一项特殊申请，即禁止使用涉案房屋学籍，这成为北京市首次“冻结”学区房学籍的案例。

案件的起因是，郭翔与卖方签订了房屋买卖合同，支付了定金10万元并完成网签。在补充协议中，卖方曾承诺涉案房屋为某小学学区房，且学区名额未被使用。但现在卖方要求解除合同，并计划于2016年6月中下旬使用涉案房屋学区名额登记报名该小学。根据现行规定，由于该学位在六年内只能使用一次，卖方一旦使用该学位会给原告带来不可弥补的损失，且时间紧迫。

郭翔担心房屋买卖落空，影响孩子入学，于是向法院提交了行为保全申请，对涉案房屋的学籍进行冻结。法院经审查作出民事裁定书，禁止卖方使用涉案房屋及该房屋对应户口的学位，并及时向相关小学送达了民事裁定书和协助执行通知书。最后，双方当事人在庭外达成和解，郭翔的孩子也顺利入学。

“该案涉及的是房屋买卖时买方能否阻止违约的卖方为其子女使用房屋对应户口学位的问题。”胡光分析说，在此类案件中，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买方使用，卖方违约就可能导致买房人购房目的无法实现，买方为让合同继续履行，可以在诉讼过程中向法院申请行为保全，禁止使用涉案房屋及该房屋对应户口的学位。