70平米装修费用三万块 自建公寓超过十年回本

△央视财经《交易时间》栏目视频

集中式长租公寓需要从毛坯统一装修,分散式的长租公寓需要将传统的“老破小”改造翻新,都需要在装修上重新粉刷、改造,配置家具。这样的装修到底要花多少钱?一套长租公寓究竟需要多少年才能够回本? 

记者了解到,不同的长租公寓品牌装修费用是不一样的。以魔方公寓为例,这样一间25平米左右的带卫生间和简易厨房的长租公寓,整体风格偏酒店式,配置了沙发、茶几、床等家具,从毛坯到装修完成整体的花费在6万元左右。 

魔方生活服务集团副总裁 金喆:我们的装修比较统一,平均下来每间的装修费用大概在六万块钱左右,包括我们的硬装、软装、家电。

分散式公寓以链家旗下的自如为例,自如从业主手中收房,进行统一的改造和装修。业内人士告诉记者,一套70平米两室公寓的装修费用平均下来在3万元左右。装修费用较低的原因是,直接从供货商拿货压低了家具等成本。 

魔方公寓这样的集中式公寓,繁华地段的租金在每月5千元左右,如果仅考虑6万元的装修成本,需要整整一年才能回本;

自如友家这样的分散式公寓,内环地段70平两室一般的租金在每月6000元左右,仅装修费用需要5个月回本。

但是,对长租公寓而言,最大的成本是获取物业的成本,如果是靠租赁获取房子,原始的租赁成本如果高于二次出租收入的60%,基本上就没有多少盈利的空间。 

魔方生活服务集团副总裁金喆:首先,拿房成本应该是控制在50%到60%左右,如果超过60%就很难去进行盈利;其次,整个的人力成本可能占到8%-12%,这是非常考量整个运营水平的;再加上一些其他的费用。所以,整个的税系折旧前的利润可以达到15%到20%。 

申万宏源证券房地产高级分析师李虹:轻资产相对来讲,租金占到了它比较大的一个费用率,所以它的一个毛利率的水平可能是在30%-40%这样一个区间。但是如果成本控制得好,你的净利率可能也能到一个高个位数,甚至是一个低双位数。当然这里面非常考验的是一个整体的管控和营运的能力。

获取物业以及装修等前期投入巨大,因而成本控制至关重要,到底多少年才能回本?分析师指出,轻资产的长租公寓运营公司回报期在3-5年,重资产自己拿地盖楼的公司回报期甚至超过10年。 

中泰证券地产首席分析师倪一琛:总体来说,现在我国国内的很多长租公寓都是亏损的,当然有一些做得比较好的,它的净利率是1%-2%左右。从回收周期来说,基本上一些轻资产的一些长租的公寓,互联网公司它们的回报周期是三到五年左右,是比较短的。但是一些主流的开发商,它们的回报周期是六到七年左右。如果说是重资产的,也就是自持的话,它的回报周期是超过十年,甚至更多。

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