个贷紧缩终成现实。近日，国内多家银行个贷利率均出现不同程度的上浮，并对二套房贷进一步规范。

    调控下的楼市已呈现“价高量跌”的态势。此次个贷收紧是否会让春节期间的楼市降温？春节过后，楼市走向如何？

    个贷“紧缩图谱”由隐趋显

    “我们已得到银行的口头通知，目前的房贷利率基本上都是按照8．5折执行了。”上海中原地产的一位区域总监日前告诉记者，“而且银行对客户资料要求更严，办贷周期明显拉长”。

    招商银行上海分行某营业部一位张姓业务员告诉记者：“现在首付一律四成，首套房利率八五折优惠，二套房贷按基准利率执行，部分甚至要上浮10％。”

    个贷是否收紧？各地银行暧

    中国银行近日宣称，为进一步落实差别化信贷政策，优化贷款结构，中行近期对个人住房贷款利率定价进行了适当调整，降低了个人住房贷款的利率优惠幅度，区分贷款用途、区分客户信用状况实行差别化定价。中行已经发文，要求首套房优惠利率由7折升至8．5折。

    个贷紧缩是银行出于风险控制的自觉。上海银监局近日发布的2009年上海房地产信贷运行分析显示，根据2009年底辖内中外资银行个人住房按揭贷款压力测试结果，房价下跌10％情景下的不良率将是正常情况的2．6倍。

    为此，上海市银监局要求，坚决控制投资投机性购房贷款，凡已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，首付最低四成，贷款利率严格按风险定价。

    上海易居房地产研究院房地产专家杨红旭分析，去年2009年6月，银监会就下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求“严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇”。此后，关于房贷紧缩的消息不断，直至去年12月“国四条”出台，要求“实行差别化房贷政策”。今年1月的“国十一条”进而规定，只要是二次购房，贷款首付款比例不得低于40％。目前个贷利率的上浮，是意料之中。

    个贷收紧对当下楼市影响几何？

    进入1月以来，上海楼市一下子冷清了不少。某区房地产交易中心的负责人说：估计2月都没什么活儿干了。

    此番个贷收紧，正值楼市处在一个“价涨量跌”的通道中。2010年1月中国指数研究院监测的30个城市中，90％城市新建商品住宅成交面积下跌，总跌幅约46．42％。但是，各地成交均价并未受抑。重点城市中，天津涨幅最大，环比上涨12．01％，上海紧随其后，涨幅达到8．71％。北京、深圳涨幅不超过5％。几个一线城市成交均价持续攀升，刷新历史纪录，其余重点城市价格向下略有调整，但仍处在高位。

    据分析，此次首套房贷利率从7折提高至8．5折，长期年利率增加近一个百分点，增幅两成。以50万元的贷款计算，月供要多交400元左右，一年约4800元。上述中原地产业务员说：“无论是对于自住型买家还是投资客，这部分增加的成本会影响买卖的决策。”

    不过，上海汉宇地产提供的抽样调查数据显示，一些二手房客户对房贷优惠变化并无明显反应，“由于政策出台后市场会有一段消化期，加上农历新年将至，大多数购房者在年后才会关注房价”。

    春节之后楼市走向如何？

    由于年前的“末班车”效应提前释放了大量购房需求，加上各项调控政策的显效以及季节性因素，近期楼市成交量的下行在各方意料之中。杨红旭认为，信贷的收缩也会释放挤压楼市泡沫的信号，引发购房者观望；房贷利率成本的增加，更会进一步抑制投资、投机需求，从而导致楼市成交的继续回落。

    上述中原地产区域总监表示，现在政策还没有完全明朗，市场的观望氛围还将持续一段时间，“年后才能见分晓”。嘉华（中国）投资有限公司助理总经理谷文胜说，“春节前后，楼市的成交将迎来‘冰点’，节后情况怎样，要看各方谁最能坚持得住。这其中银行的态度非常关键。”

    统计数据显示，2009年全国房地产贷款新增量超过2万亿元，占各项贷款新增额的20．9％；其中个人房贷新增1．4万亿元，同比增长高达 47．9％。2009年房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44．2％，个人按揭贷款8403亿元，增长高达116．2％。个贷对于银行及开发商之重，由此可见一斑。

    此次个贷利率的上浮，对房价、交易量的短期及中长期影响如何，商业银行是否会像以前那样“打擦边球”？这对购房者、开发商，以及银行自身都是新的考题。