观点

当下楼市质量问题多与预售制度有关

中原地产首席分析师张大伟表示,房地产市场对预售制度非常敏感,特别是强调高周转和高负债的企业。从对股市的影响看,房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。虽然短期内全面实施取消预售制度的可能性不大,但在部分城市试点的可能性则明显增加。

张大伟称,从过去历史看,预售制度的确问题非常多,当下房地产市场各种质量问题、交付问题,基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低,不确定因素太多。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,这些矛盾和纠纷让购买者付出了不小的代价。现房销售制度可以倒逼开发商更关注质量。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房屋现房销售模式即“一手交钱、一手交货”的模式,在此类模式下,房屋质量问题会减少,开发商也不会有各类扯皮的现象。甚至包括此前类似公摊面积的争论问题,也会消失。在现房销售模式下,或也会减少各类行政审批。现在的很多政策都是围绕预售制度制定的,实际上若是现房交付,房子质量和具体情况购房者可以看到,就不会有各种违约猫腻。从法律层面看,未来就没有预售一说,而是直接现房认购和直接交易。

分析

取消预售制将给房产行业带来洗牌

张大伟认为,短期内取消预售制度可能性不大,因为当下房地产市场依然中小企业集中,龙头房企占比份额不高,取消预售有利于资金宽裕的国企、大企业,而对小房企来说是灭顶之灾。

同时,短期内如果取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。

严跃进表示,在预售制的情况下,类似30层的房子,开发商建造到5层以后,基本上就可以办理预售证,这样资金弱的房企,可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕,中小房企的资金链问题会变得严峻,取消预售制将给房地产行业带来洗牌。

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