他山之石:国外如何进行不动产登记?

新加坡:可以“以房查人”

新加坡政府长期严格限制炒卖组屋的行为,很早实行了不动产登记制度。目前新加坡的不动产电子登记系统基本上可以做到让所有人都能查到某一张地契所在地块的详细信息,如房主姓名和国籍,以及这套房屋建好后曾经转手过多少买家、有无相关贷款等信息。如果有人愿意支付更多的信息费,甚至可以查到房屋所在地块的市政规划图,由此来判断未来地铁线路等基础设施建设是否会影响到房屋的前景等。

新加坡的登记制度可以通过某一处房产查询到业主信息,但普通民众不能查询某一个自然人名下拥有多少套房,这涉及个人隐私。但政府可以通过不动产登记制度,掌握和了解每一位公民的私人财产情况,以防止个人不正常地拥有多套房产。

俄罗斯:直接与税收挂钩

在俄罗斯,任何房产的出售和购买必须向俄联邦国家登记、绘图局进行登记备案,由该局审查相关证明文件,确认交易的合法性,购房者对房产的所有权将在完成相应登记手续后生效。俄联邦国家登记、绘图局还会将房屋所有者的房产信息提交给税务机关,作为课征房产税的基础。

俄罗斯也在推进登记信息电子化的进程,未来将保证俄国公民可以通过智能手机和平板电脑查询房屋所有权,全俄所有房地产登记信息也将被集成至一个统一的数据库。

英国:促进国内资本流动

英国的不动产登记实际上是土地登记制度,土地上的房屋从属于土地,仅在土地权属证书中予以标明,并无房屋权属证书。最早的土地登记始于1535年,直至1990年底,英国才开始在英格兰和威尔士境内实施强制土地登记制度。

一般英国民众认为强制登记制度能给土地所有权提供额外保护、避免土地权益遭受非法侵害,同时也能够提供准确的地产信息,进而简化房地产交易的法律程序和手续,这种制度在大幅提升土地直接上市交易便利化的同时,还提升了土地作为抵押品入市的便利程度,一定程度上促进了英国国内资本的流动。

美国:多实行契约登记制度

房地产登记在美国是房地产管理的基本制度,多数地方实行的是契约登记制度,主要用于公示和地方政府征税。美国房地产契约登记制度要求凡影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税、法定规划图则等都要登记。

美国房地产登记一般由房地产所在县的政府登记办公室负责。进行登记后,业主的信息全部在政府留有备案,未来将房屋出租或出售,均不需要类似房产证等文件。但经过登记的房地产并不确保产权完全清楚,在房地产交易过程中不能仅凭政府的登记来确定房屋产权状态,必须有其他保障制度。美国保障产权主要靠三种方法:在产权转移契约中要求转让人提供产权保证;通过代理律师查阅登记机关的档案资料并提供法律意见,确认产权的真实性;向专业的产权保险公司购买产权保险。

德国:登记制度曾帮着把总统拉下马

德国实行不动产登记的历史已有100多年,由地方法院的不动产登记局掌管,不动产登记局虽然属于法院的组成部分,但不管辖一般的民事、刑事案件,专司不动产登记,许多地方的不动产登记局归州政府领导。在公开程度上,如果能够证明与房屋存在法律或者经济方面的合法关系,提供登记号码、地籍单元、地址和所有人姓名等房屋登记簿的相关信息就可以在不动产登记局进行查询。

德国的登记制度一方面配合其税收政策,另一方面也防止官员腐败问题的滋生。德国前总统武尔夫就是因为被媒体发现一笔可疑的购房抵押贷款后,不得不宣布辞职的,而在这一过程中不动产登记制度给调查取证带来了方便。

法国:公证人评估和审查的最长追溯期可长达30年

法国不动产业内人士介绍称,法国不动产为永久产权,公证人代表国家公职机关全权负责登记。实际上,在进行一桩不动产买卖或变更的过程中,公证人会根据不动产的登记情况,对该不动产相关的各个方面进行评估和审查,而这一评估和审查的最长追溯期可长达30年。公证人会认真核查30年来涉及该不动产的所有贷款和赠予情况、买卖纠纷,甚至邻里协议,以确保买卖双方的合法利益。当然,有些不动产购买人出于隐私或避税方面的考虑,会选择成立个人民事公司,然后以该公司名义购买不动产。

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