叶檀

　　“40%的言论”不靠谱

　　银行可抗房产贷款抵押品跌40%的观点可能对风险过于乐观。房地产是投资品种，出现40%的下跌，基本可以说明房地产市场出现崩溃现象，此时必然会导致房地产抵押品更大幅下挫，在极端情况下甚至价格跌到零，资不抵债，从而引爆债务危机。到那时，信用市场必然冻结，甚至企业债、优质证券都无法发行，资产价格难以启动，一直在低谷徘徊。东南亚金融危机与美国次贷危机，已经向我们

　　银监会高层称，10.7万亿的地方政府债务中80%是银行贷款，房地产贷款余额10.4万亿，一旦房地产作为地方政府最重要抵押物失去价值，房贷风险与地方债风险会如双子星座联袂而来，因为两者通过土地财政与地方投资，密切地捆绑在一起。中国的房地产相关资产在银行贷款中所占的比例绝不应小视。

　　银监会认为，房地产贷款安全还表现在，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到 189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。

　　贷款房价比在市场急速下行时波动，当房价节节下降时，贷款房价比将迅速恶化，最后出现资不抵债的情况，一些业主选择放弃还债，让银行充当房东。至于按揭贷款的平均偿债收入比为33%，实在是过于健康，看来“房奴”完全是子虚乌有。每个按揭购房的人都清楚，在房地产稳定时，个人按揭被视为银行的最佳资产，审批手续非常松弛。购房时，与开发商合作的银行急于完成贷款手续，此时，购房者的收入填写基本是按照贷款来倒推，收入证明形同虚设，就像二手房的阴阳合同一样，已经是市场潜规则。不料，监管部门居然以此为据，证明中国房地产贷款风险不高，这根本不是专业问题，而是常识问题。如果偿债收入比为33%，说明中国的房地产市场非常健康，说明购房者的收入非常之高，还有什么必要调控房地产，控制按揭贷款呢？

　　中国确实不会出现地方债与房地产贷款的崩溃，但理由不是基于银监会所说的银行压力测试，而是基于中国70万亿人民币以上的银行存款，3万亿美元以上的外汇储备，以及国有企业可以变卖的诸多资源，这都是财富数十年积累所致，才能让我们禁受住冲击。

　　张佳浩：

　　暗示调控将长期深化

　　我认为，根据银监会近期给出的数据推断，银行体系对房价下跌是有相当大的抵抗能力的。简单算了一笔账：首先，数据显示土地储备、开发、个贷三项贷款合计仅占贷款总量的1/5，说明银行并没被房地产绑架；第二，数据中指出贷款房价比低于80%，这就说明房价跌幅只要在20%以内，就不会发生因贷款余额高于房产现值而产生的大规模断供潮；第三，个贷偿债收入比为33%，加上现行的个人征信制度，一旦断供个人在金融体系的资信就毁了，所以贷款人既有能力用1/3的收入继续还贷，也不敢轻易毁掉自己的个人信用，贷款人会愿意忍受短期的、即使是有一定幅度的房价下跌。

　　另一项指标也值得被看重，就是超过1/2的个贷和开发贷是在2009年二季度之前发放的，因此抵押品是按照房价还没涨起来的时候估值的，经过这两年房价的大涨，这些抵押品也就至少有了50%的增值，也就是说，从现在的价格开始下跌三分之一才跌回其原始估价，即使到了原始估价，贷款额还是经过估值再打6到8折的，因此银行坏账风险又小了许多。

　　总体来看，我认为银监会表达了两层意思，一是银行并未被房地产绑架，经济全局稳定没有顾虑。二是房地产调控会持续进行，银行体系进一步参与、甚至是为调控加码也是可以的，不存在因维护金融稳定和经济稳定放松调控的可能。

　　不过我认为，银监会仍然少算一个问题，就是成交量的极度萎缩。一旦房价下跌幅度较大，比如20%的跌幅，即使抵押品资产上没风险，但在追涨杀跌的民众购房观念下，房价不论是暴跌还是阴跌，民众购房意愿都会锐减，此时个贷不会有大问题，但房企的开发贷款会因销售回款锐减而无法及时偿还，即使银行没收了土地和在建工程进行拍卖，价格上，资产不亏损，但弱势行情下也很难有企业接盘，有价无市，资产无法变现流转，银行虽然不割肉，却也噎着了。银行噎着总比亏损好，只是损失流动带来的利润而已，至少金融、经济依然稳定，所以即使算上了成交量锐减问题也不影响调控的持续和深入。

　　舒可心：

　　房地产暴利不再

　　已经买房的人分为两类。一类人买房为了自住、养老，对这部分人来说，没有任何影响。另一类买房的人是为了投资，这部分人会抛售房子。本来就有限购，不是有钱就能买房，银监会传达出来的信息会加剧房价下跌。谈到对买房人的影响，关键是要看买房子的目的，与拥有房子的数量无关。有的人手里有两三套房子，是想要方便养老，暂时不住的用以出租。刚好租金上涨，观望的人数又增多，这对于他们来说是利好的消息。对我个人来说，也没有影响，因为我买房子是用来出租的。如果手里有几十套房子，不是为了出租，而是要搏差价，那就有影响了，因为他们很可能要面临还贷款的问题。

　　对于准备买房的人，只要国家不取消调控政策，观望的人数就会增多，因为中国人相信政府。政府要限富济贫，地产商就要减少收入。买房想要用以投资的人希望在半年、一年内把房子卖出去，如今买房又有那么多限制，买房投资不太容易变现了。再加上投资渠道有很多，像是黄金、期货，所以买房投资的人会减少。

　　在全国范围，房价总体会下降。但北京有其特殊性，因为北京不是北京人的北京，它是全国的、全世界的北京。一手房有降价的，可能有资金链的问题。事实上是商人绑架了银行，贷款期限可以延长，商人不怕降价，他们宁肯不卖，只能说房地产不再是暴利的行业了。二手房降到一定程度，就会有人买房，因为需求摆在那里，具体降到什么程度，就要依据成交量的变化。