探询楼市拐点

　　对楼市是否到达拐点应始终有清醒的认识，任何误判形成的政策变化，都有可能令调控前功尽弃

　　中国房地产市场已经形成的传统的“金九银十”，今年没有“如约而至”，取而代之的“惨淡”和“低迷”成为重点城市房地产市场的普遍特点。坚挺的房价在一些城市开始出现下降的苗头。

　　国六条，国八条，新国八条，这一轮最严厉的房地产市场调控似乎看见了曙光。

　　接下来的房地产市场会出现怎样的变化？1

　　对房地产市场的调控成果，在接受十一届全国人大常委会第二十三次会议的专题询问中，住房和城乡建设部部长姜伟新给出的答案是，商品房价现在总体上趋于稳定，一些城市开始有下降苗头，一些二、三线城市还在涨着，但是涨幅开始减小。

　　姜部长“稳定”、“苗头”、“还在涨”等审慎的表述背后，到底房地产市场出现了怎样的变化？

　　拐点到了吗？

　　“现在的情况只是冰山一角，根本谈不上拐点，充其量只是酝酿拐点的过程”，在国家行政学院决策咨询部研究员王小广看来，中国房地产市场的拐点还需要一定的时间才能确立。

　　王小广所说的“现在的情况”是，北京，房地产交易管理网统计显示，从9月1日至10月25日，北京市新增供应住宅套数合计为16169套，但整体签约率只有一成左右。一手住宅库存量已经接近12万套。

　　浙江，前三季度的统计数据显示，房地产投资达3102亿元，同比上升50.1%，但商品房销售面积同比下降15.3%。

　　据江苏省统计局最新发布的数据，前三季度全省房地产开发投资3951.3亿元，同比增长33.6%。商品房销售面积5569.6万平方米，同比下降2.2%，其中住宅销售面积下降3.2%。

　　北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008年的最高历史水平。

　　“楼市成交量拐点已经确立，接下来将不可避免地出现房价拐点”，房地产业内人士在接受本刊记者采访时提醒，后续楼市调控中，既要坚定挤出房价泡沫，也要防止房价大起大落。

　　“无论是新房，还是二手房，价格都开始拐了，北京楼市的拐点其实已经来了。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为。

　　“我最怕听到这样的论调”，一直呼吁中国经济不能倚重房地产太深的王小广担心，“如果说拐点已经出现，那调控是不是不用继续了呢？”在他看来，要防止房价大起大落是没有错，但不能用“所谓的”银行的风险，宏观经济会受到影响等理由干扰甚至中断对房地产市场的调控。

　　王小广指出，拐点的出现至少需要具备以下几个条件：

　　首先，拐点的出现是一个过程，先是销量萎缩，然后是价格明显下降，最后投资发生变化。在他看来，价格明显下降意味着房价的降幅会达到2到3成甚至更多，致使市场预期发生改变，在这个过程中，会出现一些人撑不住了而抛售的情形。

　　其次，房地产投资增长回落。在他看来，销量、价格有时是迷雾，一定要看投资的变化，房地产投资是否回落，目前超过30%的投资增幅，仍是高投资的表现。

　　再者，对房地产市场的变化，应该看全国，不能只看北京、上海、广州。目前的情况来看，北京、上海一些区域的房价出现了松动，到整体来看，全国的房价今年涨幅不比去年低，原因在于，大城市限购促使边缘区域房价上涨，一些中小城市、县城甚至涨幅超过了一倍。

　　“房价下不去说明仍有投资需求”，王小广认为，目前的情况是，前期进入的资金并没有出来，也没有看到房地产商倒闭的消息，投资者也没有向外抛售投资房。

　　对现阶段的一些房地产项目的价格调整，王小广认为，“更多的是房地产商营销上的一种策略。在社会财富集中度过高、房地产投资属性过重等情形之下，误判或者炒作房价出现拐点，会助推市场抄底风向的形成，促使房价酝酿更大的爆发。”