年末库存压力或迫使开发商降价

    国家统计局公布的数据显示，２００９年，全国商品房销售面积为９３７１３万平方米，如果按照此销售进度，１９１８２万平方米的库存仅够市场消化两个半月。截至６月末，商品住宅待售面积为１０６４６万平方米，比２００９年末的１１４９４万平方米也略有下降。按照２００９年销售商品住宅８６１８５万平方米的速度计算，１０６４６万平方米的商品住宅库存可供销售一个半月。

    招商证券房地产分析师贾祖国认为，按照套均１００平方米估算，截至６月末商品房待售面积不到２００万套，其中住宅约１００万套。而２００９年全年全国住宅销售就有８０４万套。１００万套待售住宅的量相对很小，也远低于市场预期，因此未来房价大幅下降的可能性较低。

    杨红旭认为，今年自４月中旬新一轮调控以来，部分城市商品房成交量大幅下滑，消化库存能力也大幅削弱。１－６月，全国商品房销售面积３．９４亿平方米，下半年同比增幅还将持续回落，预计全年成交量将比去年出现两成左右的下滑。另外，由于新开工量从去年１１月份以来一直维持在高位增长，预计未来一年内市场供应量将大幅增加，因此从年末开始开发商的库存压力将明显加大。“６月份全国商品房新开工面积为１．９亿平方米，与６月末待售面积相当，最快一年后这些新开工面积就可转化为待售面积，市场供应将明显增加”。

    杨红旭认为，目前仍是开发商与政府博弈阶段，如果调控政策的压力能够持续到第四季度，开发商必然会主动降价释放库存压力。但下半年房地产市场会进一步分化，最让人担心的是一些地方政府可能顶不住经济增长放缓的压力，变相救市，放宽楼市调控政策。

    楼市已现分化苗头

    最新统计数据显示，７月京沪深三地商品住宅并没有出现业界此前预测的整体量价齐跌态势

    据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，７月北京期房商品住宅成交量环比６月上涨了１６．７％，而成交均价则环比下降３．２％。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，７月上海商品住宅成交面积为４３万平方米，环比６月略微增加２．３８％，成交均价为１９３１３元／平方米，环比６月上涨０．７６％。

    深圳市规划与国土委的数据显示，７月，深圳市新房销售面积１４．２万平方米，同比下降８０．１３％，环比降幅也达到６．８２％。但成交量的接连下滑并未带动房价的走低，反而同比上涨１５％。

    薛建雄称，开发商有意放缓开发节奏，造成供应趋紧假象，是房价居高不下的主要原因。以上海为例，在７月中下旬上市的项目，基本上都能获得８０％的去化率。这同时也表明大量的购买力被低迷的成交量积压，市场观望的背后是巨大的需求在等待合理的房价。

    中金公司的最新报告认为，受政策调控影响，年初全国住房价格的快速涨势已消退，继６月价格出现微幅下调后，７月市场并未出现持续下调，市场买卖双方正处于深度博弈状态。交易量目前尚不存在显著、持续复苏的基础，未来一线城市房价仍将呈现振荡下探的趋势，在全国市场整体回暖之前，二三线城市房价也将延续波动态势。

    有市场人士认为，从４月份到１０月份前后，累积半年的刚性购房需求存在集中入市冲动，并可能使房价转身向上导致调控政策效果不佳。中国房地产协会副会长朱中一表示，目前调控政策在短期内已初见成效，特别是遏制部分城市房价快速上涨效果明显。但房地产市场能否健康发展，仍面临不确定性，目前首要的任务是稳定市场预期。