泡沫再现 度假房产上演“空城”
在海南楼市股市疯狂的同时,海口、三亚等城市的商品房空置率依然居高不下。每年11月到次年3月,随着“候鸟”人群南下,海南会迎来商品房入住率最高的时段。然而,2月2日晚上7点多钟,中国证券报记者在海口经世纪大桥到住宅聚集地海甸岛发现,沿途绝大多数表示售罄的楼盘亮灯率很低。
被投资客津津乐道的“荣域”在广告中自称是“西班牙风情小镇”,但直到晚上8点多钟还是一座“空镇”。保安告诉中国证券报记者,荣域二期今年才交房,很多业主还在装修。每栋楼有五六十户人家,入住的平均只有七八户。不过,不论是一期还是二期,每栋楼都只有两三户亮灯,花园里也没有人走动 。其中一栋楼甚至只有一户人家亮着灯,几个江浙口音的人坐在阳台上交流炒房心得,他们的声音在寂静中传得很远。
车沿世纪大道、海景路前行,“江南城”、“世纪海岸”、“兆南家园”、“鸿天阁”等楼盘巨大的招牌在夜色中若隐若现,大部分楼的亮灯率在10%左右,最多不超过一半。在这里,甚至看不到几个路人,偶尔只有一条狗跑过。
“10多年前的烂尾楼就是这样,黑乎乎到处都是,谁要说海南现在的房地产没有泡沫,不是很可笑吗?”李哲至今仍对当年房地产泡沫破灭后的景象心有余悸。而亲身经历那场泡沫的苏格兰柏斯房地产公司总经理万年也认为,海南房价目前已经虚高太多,迟早会跌下来。
不过,海南改革发展研究院海南所所长夏锋比较乐观,他认为目前最多只是个别区域和楼盘出现了小泡沫,并没有整体性严重泡沫。如果站在全国乃至全世界的角度看,海南的度假房产确实有很强的刚性需求。但他指出,国际上通常认为商品房空置率在10%以内属正常,但目前在三亚部分小区尤其是一线海景房空置率达80%,即使在每年人气最旺的11月份到次年3月份,有的小区房屋空置率也在50%左右,要谨防小泡沫变成大泡沫。
此轮房价暴涨除缺乏投资渠道的游资炒作外,也与土地的无序开发有关。夏锋说,2009年,为激发县域经济活力,海南实施了扩权强县改革,下放了197项审批权,其中包括部分土地的审批权,结果使得市县间土地资源很难实现优化配置。现在产生的地产“小泡沫”相当大程度上是由各市县无序卖地引发的。这也直接促使海南省政府1月中旬出台了“两个暂停”,即暂停商业性开发土地出让以及新的土地开发项目审批。
“海南房地产目前是否有泡沫,不能用本地居民的购买力来衡量,度假房产的特色也决定了不能用空置率来判断。”海南大学社会科学研究中心主任曹锡仁教授指出,国际旅游岛的建设让海南进入了度假房产时代。海南房地产将走两种模式,一是通过保障性住房来解决绝大多数普通居民的住房问题,一是走高端商品房开发,面对的是来自全国其他城市和世界各地的购房者。据他了解,目前进入海南的资金百分之六七十来自于企业自有资金,仅百分之二三十来自银行贷款。虽然有一些企业在炒作楼盘,但整体炒作比例较小,这与10多年前完全依靠银行贷款进行投机的那场危机有本质不同。
“从均价看,海南房价还有很大空间。”曹锡仁说,目前来海南购房的外资还不多,将来度假房产不会只沿几个经济中心城市展开,而会多点分布、网状展开,最终度假房产会呈现出滨海、滨江、滨湖、依山、傍林五种形态,并形成外国人聚居区。
“10多年前的烂尾楼就是这样,黑乎乎到处都是,谁要说海南现在的房地产没有泡沫,不是很可笑吗?”
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