城镇化

    城镇化是指农村人口转化为城镇人口的过程。十八大之后，“新型城镇化”一词已成为全民关注热点。回顾中国的城镇化进程，最明显的特点就是依靠地产企业“造城”，地产与其他产业发展不协调，造成多地区房价泡沫严重。2013年6月，新一轮城镇化规划正在制定中，而城市群作为未来城镇化发展的主体形态被赋予更多关注。“新型城镇化”是否会助推房价上涨已然成为一个焦点话题。业界认为，加快城镇化离不开

    新国五条

    新国五条，是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，包括：完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管。会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。会议要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。随着新“国五条”出台，二手房市场在3月异常的火爆。3月底地方细则出台前夕，各地的二手房市场进入了一个“疯狂期”。然而，随后的市场反应表明，“国五条”细则的落地，并未影响开发商对后市的预期。

    物业税

    物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。物业税，或者说，房产税到底能否平抑房价？专家们还在争论不休。就在2013年上半年，房产税即将扩大试点城市的呼声频出。从沪渝两地房产税试点两年后的情况看，开征房产税对当地房价影响并不明显。2012年上海新建商品住宅平均销售价格为13870元/平方米，较2011年上涨3.1%，今年4月上海新建商品住宅价格指数环比、同比分别上涨2.0%和10.2%；同样，2012年重庆房价从1月6464元/平方米涨到12月7202元/平方米，楼盘价格涨幅达11.41%，今年4月重庆新建商品住宅价格指数环比、同比分别上涨1.1%和5.6%。

    南方日报记者 许蕾

    实习生 黄鑫

    限签

    2013年3月中旬，网上已有传闻称广州“面积在140平方米、单价3万元/平方米以上楼盘”被禁止网签。对此，广州市国土房管局相关负责人回应称，广州从去年底就开始对高端楼盘进行限售，但没有规定具体的面积和单价，并未提出过对面积大于140平方米、单价3万元/平方米以上的楼盘限制网签。与此同时，北京要求新建楼盘在申请预售资格时，开发商要报价，报价不能明显地高于楼盘此前的成交价格，也不能明显地高于周边的同类品质的楼盘。限签的实质仍是限价，在广州房价领跑全国5个月之久的情况下，政府面临强大的调控压力。限签能否达成平抑和稳定房价的目标？业内人士分析，新政策下不排除有个别实力一般、资金链紧张的房企会率先“跳水”，以“政府指导价”出货。

    市场预期

    买涨不买跌，这说的是买房、炒股的投资原则，也说明了“市场预期”的作用所在。去年以来，房地产市场对于房价的市场预期看涨，市场成交在一季度后开始复苏回暖。在流动性宽裕、开发商降价促销之下，看涨成为普遍的市场预期，并推动大量改善型和投资型买家重回市场。多方力量合力之下，房地产市场成交在年末走向高潮，并推动众多房企创下历史最好销售业绩。2013年房价不断推升，调控之手再度出击，意图为市场降温，稳住房价飙涨之势。当前，限购限售限签等举措发威，信贷收紧之下房贷优惠也大减，对于过热的市场来说有一定作用。售价高企的楼盘成交也大大减少，而定位刚需的楼盘则以低价获得热销。在眼下市场博弈中，目前看涨房价的市场预期并未发生根本性变化，如何适当平衡，让市场稳健发展，颇考验调控功力。 南方日报记者 李广军

    钱荒

    钱荒，指的是由于流通领域内货币相对不足而引发的一种金融危机。银行间市场隔夜回购利率自2010年底以来，第三次攀上如此高位。2013年6月，大型商业银行加入借钱大军，隔夜头寸拆借利率一下子飙升578个基点，达到13.44%，与此同时，各期限资金利率全线大涨，“钱荒”进一步升级。日前，受银行流动性趋紧的影响，不少城市银行房贷业务收紧，甚至有城市传出银行停贷“传闻”。钱荒对房地产业的影响有可能体现在开发贷和购房贷两方面。有业内人士表示，由于“钱荒”事出突然，对楼市的影响还有待观察。如果“钱荒”继续升温，不排除楼市降温的可能。但也有专家认为，开发商现有资金尚且充裕，“钱荒”短期并不能扭转楼市高烧的大局。

    地王

    2013年上半年，“地王”成为频频出现的一个词，尤其是一线城市，“地王”纪录在不断被刷新。土地市场迎来疯狂5月，单月各地产生单价总价地王超过10宗，广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高，北京甚至在压力之下紧急叫停于5月28日完成挂牌的“准地王”夏家胡同纯住宅用地的出让。为何“地王”频出？地方政府积极推地，对土地财政的依赖性依然很大，同时房企拿地积极性高，土地价格上涨，土地溢价上升。房企资金充裕“不差钱”，为其拿地提供了保障。从过去拿地王房企的经验来看，地王开发商需要准备充裕的资金流支撑地王继续生存。也有业界人士认为，无论何种形式以何种方式让土地市场出现高溢价、地王现象，都不是一件好事情，这极有可能是市场走向出现偏差、调控政策收紧的征兆。在调控高压下，地王也令地方政府担心。目前，政府采用招标拍卖挂牌方式出让住宅用地，往往竞出天价，而这一天价又必然作为成本带进了房价。

    裸卖

    裸卖不是裸身卖房，而是指开发商将以往精装修标准出售的住宅改为毛坯房出售。原本来说，随着近年来城市生活水平的提高，购房者一般倾向选择精致装修的单位，在改善居住环境之余，也可以省却自己装修的烦恼。但在眼下房价居高不下的市场，毛坯房反而颇受购房者和开发商欢迎。对于购房者来说，眼下不少豪宅楼盘动辄标榜装修标准每平方米数千元，而以毛坯房出售，减去装修部分后售价也相应降低，令购房门槛也随之降低，购房支出压力顿时舒缓。另一方面，部分楼盘定价过高导致滞销，开发商为改变局面而将精装房改为毛坯出售促销，也有一定效果。值得一提的是，由于房价调控力度加大，部分楼盘也出现了购房双合同的现象，毛坯房价格卖楼，却捆绑高标准装修合同。对于楼盘房价统计数据来说，毛坯价确实有所降低，实际上购房者付出的款项并未减少。在当前的市场中，这可谓是怪现状之一。

    捂盘

    捂盘，指开发商卖楼不积极，将可售的产品延后推出，此举形同囤货居奇。2013年房地产市场捂盘现象又死灰复燃，也和大环境有关。去年房地产市场销售一路见长，而房价也呈现走高之势。在较大的房价压力下，房地产调控进一步加压。今年春节前新国五条亮相，到一季度末，各地实施细则纷纷亮相。限购收紧之余，不少城市还实行限签、限售，将房价调控推到一个新的高度。在广州，由于今年以来中心区楼盘推售货量有所增长，不少改善型项目也开始入市，其高端定位之下，售价也较其他刚需楼盘价格高出许多。由于限售影响，部分豪宅楼盘也出现消极推售，等待时机。另一方面，今年以来一线城市土地市场一场火爆，地王频频亮相，地价屡屡超出所在区域的在售楼盘价格，大有面粉贵过面包之势。在此情形下，部分楼盘也借紧傍地王之势，大举提高售价，甚至干脆捂盘停售，等待房价进一步飙升后再开售，获取更大的利润。 

    海外开发

    今年以来在海外地产开发领域，一些大型房企的动向不但有更多更大的项目，而且涉及到了企业结构和布局，渐渐有了“战略”的味道。业界认为，海外开发的一个重要原因是开发企业受到国内宏观调控的影响，现在要想再像以前一样高利润，越来越难做到了。房企“走出去”也是整体运营需要，为了分散地域和周期性风险，当前市场低迷的现状表明，三、四线城市不能帮助他们实现这一目标，因此，一些开发商决定向海外发展，以寻求更为均衡的未来业绩。但是，令房企真切感到市场有机可乘的还是国内海外置业潮的冲击。在房地产调控政策影响下，高净值人士对直接购买国内住宅的投资热情下降，投资方式转向海外投资。在这样的热潮中，一些中国开发企业发现，与其让外国人盖房子和自己竞争，还不如自己开发房子卖给中国人。许多受金融危机影响最严重的海外市场的估值水平十分有吸引力，为中国开发商进入这些市场提供了良好机遇。