神一般的2012年广州楼市，年底依然持续上演买卖的疯狂。上周末，保利塞纳维拉、碧桂园天玺湾、珊瑚天峰、雅居乐富春山居、尚东君御等楼盘公开发售，“日光”、千人抢房场景再现。2012年的广州楼市，将在暖冬中画上圆满句号。

    不仅广州，北京、深圳、杭州等城市多个楼盘近期也频频出现“恐慌性购房”现象，和广州的市场一样，多个城市旺销的楼盘不仅有刚需盘，也有改善型楼盘，并出现了不少投资客的身影。

    市场现象

    刚需盘到高端盘全方位火爆

    上周末，荔湾区刚需新盘保利塞纳维拉首度开盘，首推200多套单位据称“日光”，加推后第二天，记者致电售楼部，销售人员告知“可选单位只剩下低层和顶层5套单位”。萝岗区高端新盘雅居乐富春山居上周日正式开盘，商家报称，首推260多套单位当天消化了183套，去化率超七成。番禺高端项目珊瑚天峰上周末开盘，买楼从晚上8时一直持续到次日凌晨，据称“卖了200多套”。南沙的碧桂园天玺湾再现千人购房场景，商家称“首日成交过千套”……

    在合富辉煌首席市场分析师黎文江看来，广州楼市如果只有刚需市场，那不算回暖，只有高端物业也成交畅旺，才能称得上是真正的回暖，年底楼市表现正是如此。近期推售的项目，不论是针对首次置业的刚需盘，还是针对改善型需求的高端盘，均获得了良好的成交。网易房产统计数据显示，本月1日至17日，广州全市新增供应一手住宅8621套，签约量为6811套，去化率达八成，供销两旺。

    原因剖析

    看涨楼价的预期起根本作用

    那么多楼盘开售，为什么都有良好的成交？“有定价的原因，”中原地产项目部总经理黄韬表示，“比如中心区楼盘带装修开价2.7万-2.8万元/平方米，比如珊瑚天峰定价1.3万-1.4万元/平方米，都是对买家很有吸引力的价格”。“有产品的原因，”路劲隽泷湾营销人士表示，“年底刚需产品仍有市场，中小户型总价较低，自然受买家追捧”。

    这些确实都是刺激成交的因素，但是，今年年底广州楼市的疯狂，并非仅仅因为这些。在珊瑚天峰选购现场，一位连样板房都没有看过就购房的买家说：“1.3万-1.4万元/平方米的售价，我认为很抵，以后一定会升值。”在保利塞纳维拉售楼部，梁小姐同样说：“眼看这里的楼价越来越贵，再不出手，明年恐怕每平方米又要贵一两千元了。”担心明年楼价会继续上涨的心态，是刺激买家加速入市的关键原因。

    楼市历来是政策市，2010年开始“史上最严厉”的调控以来，决定市场的最大力量便在于预期，而影响市场预期的重要一环，便是成交量。从今年下半年至今，广州一手住宅每月的成交量都超过70万平方米，“日光”、“日销售八成、九成”等行情，令买卖双方看涨楼价的预期越来越明显。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示：“年底的疯狂，是因为整个市场都在看涨明年的楼市，特别是房价。看涨的主要原因，一是楼市持续回暖，触底回升后底部已经得到确认，买家抄底的心态比较明显；二是今年土地供应和新开工面积的不足，也必将导致明年供应量的下降，在供应量相对减少的情况下，楼价自然看涨。”易居研究院分析师付琦同样表示，如今的房价走势就像字母“L”的那一横杠，基本平稳，难以再出现房价大幅度下调。不少购房者眼见房价长期维稳，担心随着经济企稳房价再度上涨，因此纷纷在年末选择出手。

    专家论市

    万科总裁郁亮接受媒体采访时表示出对明年房地产政策和市场的谨慎悲观态度。郁亮认为，明年房地产市场最大的风险在于部分城市复苏过快，政府想调控房地产市场的手段是无穷的，所以，房地产巿场最好不要有什么春天、夏天。如果出现春天，离死寂也就不远了。相对于郁亮的这种态度，广州地产专家普遍看好明年楼市。

    普遍看涨

    黄韬(中原地产项目部总经理)

    量价小幅上升

    广州现在确实有“日光”盘，但是量不多，占楼盘总量的5%左右。对买家来说，最好的购房时机已经过去，但最差的购房时机还没有到来，未来广州楼市的成交量和成交价都将小幅上升。

    黎文江

    (合富置业首席市场分析师)

    继续量增价升

    广州将与全国步调保持一致，明年继续量增价升。但鉴于库存量较大以及政策并无松动的势头，价格大幅上涨动力不足。同时，2020年广州常住人口将增至1800万，相比年均新增住宅供应(含保障房)不足10万套的数字，长远来看，住房依然供不应求，楼价难逃上涨压力。

    邓浩志

    (方圆地产首席市场分析师)

    从价稳量高到量稳价涨

    明年广州楼市一开始仍会延续今年下半年的态势，即价稳量高，这与广州目前一手住宅存量较大有关系。进入5、6月份时，市场预计会出现量稳价涨的局面，市场后续供应量不足的情况会逐步显现出来。

    肖文晓(满堂红集团战略管理部副经理)

    楼价仍会稳中有升

    明年楼价还会稳中有升，但上涨的动能和幅度会比今年下半年减弱，因为中央经济工作会议已经明确要坚持楼市调控政策不动摇，这意味着限购、限贷会坚持。今年下半年的涨价，基本上把上半年跌的价涨回去了，明年若没有政策鼓励，反弹力度不会强。

    城市连线

    超七成城市楼价环比上涨

    本月18日，国家统计局发布2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与10月份相比，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个，占比超七成，创年内新高(去年11月份，70个大中城市中，价格下降的城市有41个，持平的城市有4个，上涨的城市有25个)。70个大中城市新建商品住宅价格平均环比指数为100.26，涨幅同样创年内新高。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1%。其中，广州楼价环比涨0.6%，同比涨0.7%。

    北京：二手房一夜提价70万元

    日前，北京市西城区一套两房单位，放盘价一夜之间从230万元提升到300万元；同个小区内还有一套放盘价230万元的物业，不过是一房单位。中介人士认为，该提价房源位于一个经适房小区内，房源有很大的特殊性，业主涨价现象也只是个案，“但从当前的市场情况来看，这样的消息已经在市场中形成一种恐慌性情绪”。

    深圳：再现“日光”盘

    本月15日，深圳某楼盘开盘，数千人到场选房，据称首推420套房源两个小时内售罄。进入12月份以来，深圳多个新盘开盘均出现千人购房现象。据深圳中原地产统计，深圳12月份开盘的新盘首日销售率普遍为八成，个别项目高达九成，“同时还出现了一个需要关注的现象，改善型产品同样卖得很好，表明改善型需求也在入市”。