谁把北京的房价送上了一条快车道?
在任志强看来,北京的房价还会继续上涨,他判断的依据就是商品房的供给出现了短缺,库存量、供应量跟不上销售量。
他这个分析是从供需关系着手的,从这个角度看,对房价产生影响的第一个因素就是土地供给。那我们就先来看一看,北京的住宅用地现在到底有多少?是不是土地在推动房价的暴涨?
今年北京市计划的住宅用地只有1300公顷,比去年减少了24%。在北京市国土局的网站,记者也看到,这1300公顷的住宅用地中,计划用来建商品房的土地只有700公顷,这一数字远远低于2008年的1000公顷、2007年的1200公顷。
中国指数研究院副院 长黄瑜:“土地本来就稀缺资源,然后再加上,如果是土地供应量减少的话那么要的人又多的话,如果供给和需求不是很对称的话,对价格肯定自然会起一定的带动作用。”
开发商为了抢地,北京的天价地王也像雨后春笋般冒了出来。那么,北京市为何压缩商品房用地规模,引发出一个个地王?任志强告诉记者,北京为了建设850万平米的保障性住房,而压缩了商品房的用地。
任志强:“你要加保障性住房,另外增加土地指标,你不能在增加保障性住房时候,去挤商品房的土地用地指标,这种挤的办法最后商品房的供给越来越少,投资上不去产量上不去,供不应求的现象越来越严重。”
那么,北京今年为何在增加保障性住房的同时,不另外增加用地指标?中国社科院地产专家尹中立也做出了自己的分析。
尹中立:“土地供应为什么会减少,这与货币政策也有很大关系,因为地方政府有了银行的充足的资金的供给,它就对土地出让金的依赖程度会下降,它就不急于卖土地,所以这也是地方政府今年在如此房地产红火的情况下,土地供应减少的一个很重要的原因。”
住宅用地供应减少的情况下,北京的土地价格一路上涨,根据中国指数研究院的统计,截止到11月23日,北京住宅用地的价格已经达到4933元每平米,同比上涨31%。
任志强:“北京估计今年土地出让金超过800多亿元了,往年连续几年也就500多亿,今年可能要突破800亿,上海也是只完成了50%不到,30%几的土地供应量,但是比原来年初定的360亿的土地出让金,他拿了500多亿,早就完成任务大大超支,那也就说你,如果再把它土地缩小,量缩小的话一样道理,这地还会更贵 房子也会更贵。”
中国指数研究院副院长黄瑜:“其实这个各地的土地财政,是已经叫第二财政,大家都以各个城市很多城市都是这样的,有些基本上,能够占到财政大概30%,很多很多城市都能占到,甚至高的话能到70% 80%。”
土地供给减少,开发商高价抢地,市场供需不平衡,把北京的房价送上了一条快车道,一般老百姓的收入难以追上房价上涨的脚步。
这还只是从房地产市场的供需关系来分析房价走势,实际上,我们在调查中发现,一些开发商还通过特殊的销售方式,在抬高房价。
是否个别开发商乘机哄抬房价?
前面我们看到,土地供应的减少在进一步推动北京房价快速上涨。10月份北京商品住宅销售价量齐升,四环内的平均售价达到19750元,四至五环路达到17391元,五至六环路平均售价首次破万,达到10314元。
火爆的楼市是供需关系决定的,但也不排除个别开发商乘机哄抬房价的影响。我们的记者在采访中就遇到有开发商采用了一种早在2006年就被建设部、发改委、工商总局明令禁止的销售手法。他们是怎么干的?
记者注意到11月29日到12月1日,在搜房网上,三里屯soho的均价从每平米4万元上升到42000元,3天时间里每平米涨了2000元,这样的奇迹,三里屯soho是怎么做到的?记者也来到了销售现场。
“18和 19层这两个层上保留的东西,一直没卖就想等到今天来售,所以很多客户都没买上。”
这样的说法让记者警觉起来,因为这和国家要打击的捂盘惜售、抬高房价的行为很相似。
“因为咱们公司保留了一部分,当时开盘之前有200多个客户要买,我们就保留了一部分,你像顶层和18层保留了一部分,是这样子的就是不卖保留了,然后等到市场好些就拿出来。”
那么,捂盘的销售方法是否能绑架房价呢,在北京郊区的融科·香雪兰溪楼盘,销售人员这样告诉记者。
“今天只开了40套房,就这一小溜,一单元还没开,包括01 03单元都没开。”
销售人员告诉记者,他们一栋楼每次只卖一个单元,要三次才卖完。由于控制了销量,所以大量买房人都要经过排号才有可能买到房。
记者:“1单元什么时候开,知不知道?”
“还没价。”
记者:“开盘得多少钱?”
“开了你们也未必能买得上。”
记者:“为啥?”
“一样,您要是不排队的话,像头前一开盘的时候,提前3天就跟这排队。”
记者:“提前3天排队?”
“对 ,24小时不走。”
销售人员告诉记者,每次开发商只拿出很少的房子推向市场,通过前期宣传,吸引大量的买房人,他们又在这些买房人中挑选第一批顾客前来签约,记者注意到,由于买房人担心失去签约资格,所以往往只能价格上做出让步。
“排完号,还得来再摸号,不见得能买上。”
记者:“还得再摸号,摸什么号?”
“叫你今天来,你不是来了吗,来了之后,一二三四五六七八九十,一共发60个号,卖40个房子,再来抽,看能不能抽着你。”
记者:“再来抽是吧?”
“对。”
记者:“你今天买上了吗?”
“买上了。”
就这样,买房人怀揣着千军万马过独木桥的心理,冲上了开发商设计好的抢房战场,这时,价格已经不是主要因素,能不能买到房才是他们关心的重点。记者在财务室看到,不少幸运者正在交定金,财务人员告诉记者,定金交了,不管买没买房,都不再退。
记者:“定完房子先交两万,是吧,然后再等着签合同。”
“对。”
离开财务室,记者重新来到购房大厅,询问不久后再次开盘的价格。
“一单元要是开了你算算,一单元要是开了15000元每平米。”
记者:“能这么高吗?”
“还真是这样,不开的原因就是为了涨钱。”
记者刚问完,就又有两套房屋卖了出去,销售人员也高兴的表示,中午就可以休息了。
“还有俩,下午可以回去了。”
问你个问题,如果你去菜市场买白菜,品质都一样,你会挑什么样的白菜?那当然会挑最便宜的。可是,如果菜市场所有卖白菜的摊主都把规矩改了呢?比如让你排号,但还不一定能买得上,后面还得抽签,抽中了才有可能买到白菜,这时候你关心什么?那我当然首先会担心能不能买的到,这个时候价格高低已经成了次要的。既然好不容易排到这了,抽到了买白菜的机会,价格高点就高点吧。
所以你看,在自由市场消费者可以自由选择,这家的白菜贵了我就可以买别人家的,白菜价格很难涨起来。但现在换一种捂盘排号抽签的销售方式之后,能不能买到就成了首先考虑的问题,价格反而不重要了。要是北京的菜市场都这么卖白菜、卖萝卜,估计价格也能涨起来。
所以说,开发商在这里玩了一个障眼法,人为制造房源紧张的气氛,从某种程度上说,这就是一种变相的哄抬房价。可是,开发商敢玩这种游戏,还是瞅准了市场供应紧张,房价连续上涨。如果供大于求,房子卖不动,房价走低,它这种游戏也玩不下去。面对疯狂的房价,怎么办?我们来听听学者的意见。
就在房价高涨的同时,国土资源部也推出了《限制用地项目目录2006增补本》,这一目录中,明确规定:宗地出让面积不得超过下列标准:小城市(镇)7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷。
尹中立:“你如果成片开发规模太大的话,它就会形成价格垄断,事实上就会形成价格垄断,所以把大批量的土地,分割成几个区域,让几个开发商去,在一个土地上开发,它就会形成价格的竞争,就有利于消费者,这是方向是对的。”
记者注意到,刚刚结束的中央经济工作会议,也要求增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。
半小时观察:
就在我们调查北京楼市的时候,我注意到两条与楼市密切相关的新闻。第一条是刚刚结束的中央经济工作会议提出,明年要增加增加对保障性住房支持力度,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加强廉租住房等保障性住房建设。另一条新闻是中国社科院最新发布了《2010年经济蓝皮书》表示,目前房价收入比超出合理承受范围,8 5%家庭无能力买房。两相对比,我们既看到管理层已经着眼于改善房地产市场的供需关系,满足更多人的住房要求,也看到这项任务的紧迫性和复杂性。但对房价来说,暴涨和暴跌都不是正常现象,如何让它与百姓收入增长的步伐更合拍?我们还需要更多的办法。 |