京投快线阳光花园：18亿 住宅销售超预期

    京投快线阳光花园是京投银泰（600683）目前在北京唯一的在售项目。根据公开资料统计，目前该项目住宅销售收入预计实现18.2亿元。不考虑二期的商业销售，仅住宅销售基本能够承担该项目的全部投资成本。

    住宅销售预计超18.2亿

    京投快线阳光花园项目总建设规模为219351平方米，共分两期开发，第一期是八栋商品住宅楼，建筑面积96210平方米，计划建设期到2010年12月；二期是一栋7层的商业地产，建筑面积83451平方米，计划建设期到2011年7月，其中，4-7层由2010年1月开始预售，至2010年全部实现出售， 1

    中国证券报记者在北京房产交易管理网上看到，该项目共分四期销售：10月24日9号楼首先获得销售许可证，均价为16500元；11月22日，3、4号楼获得许可证，均价18500元；11月29日，6号楼开始销售，均价19300元；12月6日，剩余的1、2、7、8号楼开始销售，均价24500元。除了最后一期销售的四栋楼，其余的四栋楼已经全部是已售状态。

    根据这些数据初步推算，如果最后一期四栋楼房能够顺利销售，预计销售收入将超过18.2亿元。

    据购房者说，11月21日开盘的3、4号楼，均价18500元，几乎一抢而空；而仅一日之后开盘的1号楼，均价就上涨了2800元。

    以3号楼和2号楼为例，可售套数均为102套，11月开盘的3号楼销售1.7亿，而不到半个月之后开盘的2号楼销售收入则为2.4亿元。

    2010年确认收入

    京投银泰的前身是银泰股份。历经四次修改定向增发方案，2009年7月，银泰股份终于更名京投银泰，意味着京投公司顺利借壳。京投快线阳光花园是京投注入银泰的第一个、也是最重要的资产。

    中国证券报记者在施工现场看到，一期八栋住宅楼的主体结构已经完全封顶，正在进行外立面和内部的施工；二期项目已经开始进行地面施工。销售人员称，预计交房时间为2010年底。分析人士指出，由于阳光花园在2010年确认销售收入，将拉动公司业绩。

    京投公司拥有京投银泰1.47亿股，持股比例为29.81%，超过银泰集团，成为第一大股东。截至2008年末，京投公司注册资本271.73亿元，总资产921.74亿元，净资产517.91亿元，拥有北京几乎所有的地铁或快速轨道线全部或部分股权，包括北京东直门机场快速轨道公司66.7%股权以及京津城际铁路19.5%股权。在定向增发时，京投公司曾表示，未来在适当时机会继续向上市公司注入优质资产。

    资料显示，京投银泰阳光花园的项目工程建设总投资为18.51亿元。这意味着，到住宅项目销售完毕，已经能够基本收回投资成本。

    “紫都·上海晶园”：紫江企业利润新贵

    今年投资客对豪宅的极度热衷，让2006年底注入紫江企业(600210)的佘山著名别墅项目——“紫都·上海晶园”一跃成为上市公司的重要利润支柱。按照当前盈利水平计算，保守估计,“紫都·上海晶园”三期和四期项目未来将为公司贡献净利润10亿元以上。市场敏锐地捕捉到了这一点，紫江企业今年以来股价也随着楼市飚涨而大涨167%（截至昨日收盘）。

    紫都·上海晶园是佘山脚下的高档别墅项目，由上海紫都佘山房产有限公司（以下简称紫都佘山）开发。2006年底，紫江企业宣布以3亿元的价格从大股东控股的上海紫都置业发展有限公司手中受让了紫都佘山94％股权，旗下控股子公司上海紫江创业投资有限公司则以1920万元的价格受让上海紫江房地产有限公司持有的紫都佘山6％股权。这样，紫江企业以非常低廉的价格获得紫都佘山的控制权，近而将紫都·上海晶园揽入自己的怀中。

    事实证明，当初大股东低价注入的别墅项目，现在正为紫江企业贡献了巨额利润。

    资料显示，紫都·上海晶园项目共拥有土地大约1300亩，预计分四期开发完成，开发时间持续在5年以上。目前，项目一期共计65套别墅和一处会所，已经开发和销售完毕。二期的别墅项目开发基本结束，正在销售阶段。而今年一波出乎意料的热炒豪宅的风潮，让二期别墅项目的销售进度大大加快。

    上海网上房地产的项目信息显示，紫都·上海晶园的一期别墅销售时间跨度达到4年之久，而二期别墅自去年开盘以来，至12月份短短一年多时间已售出七成，尤其是在四季度，销售速度呈加快趋势，二期F区四季度售出10套，占该区总套数的四分之一。网上房地产项目信息显示，二期在售的E区和F区两个盘目前可售套数仅剩15套，在当前庞大的豪宅投资需求面前，预计明年初就会很快消化完。

    而在销售单价上，紫都·上海晶园近年来价格一路攀升，每平方米均价从2005年的2.5万元上涨至2009年的5万元，整整翻了一番，由于二期每套别墅的面积为300—500平方米，单栋别墅的价格约为1500万—2500万元之间。

    紫都·上海晶园项目的土地成本仅为200万元/亩，使得公司的净利润率非常之高。券商测算显示，该项目的毛利率能达到54%左右，净利润率能够达到约30%。前三季度该项目确认收入25套，共计贡献净利润大约1.3亿元以上，其中三季度单季确认收入15套，成为公司业绩大幅超预期增长的重要因素。

    该项目三期的开发于今年下半年开始，共计建设130套别墅，四期则计划开发高档别墅共计43套。按照当前的单套别墅净利润情况计算，三期和四期项目至少可以给紫江企业带来10亿元以上的净利润。

    紫都·上海晶园作为紫江企业首批注入的优质地产项目，让紫江企业的股民尝到了甜头。而后续地产注入的预期，则吊足了投资者的胃口。

    目前，紫江企业大股东紫江集团持有的地产业务中，注入上市公司呼声最高的是紫竹半岛项目。目前紫竹半岛项目归紫江地产所有，公司大股东紫江集团和紫江企业分别持有其50.25%、4.75%的股权，两者合计为55%的股权。目前，紫竹半岛一期正在开发，建设规模8.8万平方米。紫竹半岛共计占地面积2300亩，住宅项目规划建筑面积120万平方米，容积率不超过0.8，由小高层、联排别墅和独栋别墅构成。某券商研究报告称，根据和上市公司的沟通，不排除在时机成熟时将紫竹半岛项目注入上市公司的可能性。一旦该项目注入，将大幅增强公司地产业务的可持续性，同时提升公司房地产业务的估值水平。