第二点，判断房地产市场前景，不能单独从房地产开发投资下降这一点就得出结论。

房地产市场上的产品供给，主要是新房和二手房。观察房地产市场，不能只看新楼盘的开发情况，而要关注新房和二手房的总供给和总需求。

纵观全球市场，当城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，新房开发量、交易量一般会逐步减少，存量房流通会逐步成为市场主力。例如，2024年美国新建住房交易占比只有14.4%，2023年英格兰和威尔士地区新建住房交易仅占总交易量的11%。

我国房地产市场也正呈现这一变化。二手房交易占比已从2021年的28%提高至2025年的45%。具体看深圳：近3年，深圳房地产市场格局发生显著转变，二手住宅成交占比持续攀升，并超越新房。据深圳贝壳研究院监测，2025年深圳二手住宅成交占比达到59.7%，为近5年最高水平。

比较新房与二手房，二手房有其独特优势，地段好、配套完善、“所见即所得”、议价空间大。此外，我国二手房存量规模大，近年来次新房供给量大幅度增加。未来，随着我国房地产市场逐步走向成熟，二手房交易占比还将进一步提升。统筹分析新房和二手房，可以发现2025年全国一二手房交易总面积与2024年基本持平，反映出我国住房总需求保持基本稳定，房地产市场正在总量稳定的基础上实现结构转型。

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