小区停车费价格到底应由谁来决定？

北京大成（上海）律师事务所合伙人、全国住房城乡建设领域“总对总”诉调对接调解员陈思介绍，小区停车费定价权因产权不同而有区别。业主共有车位，如小区地面停车位，占用业主共有的道路或其他场地，定价权由业主大会或业主委员会行使，物业公司无权单方面决定。若物业公司擅自提高收费，侵害业主共有权。开发商或产权人所有车位，如地下车库，可由产权人自主定价，但需遵循“合理、公开、费用与服务水平相适应”原则，且不得损害业主合法权益。

“原则上实行市场调节价，无统一最高限价，但部分省市保留政府指导价，超指导价收费无效。如北京需要参照《北京市物业管理条例》进行相关定价和车位管理，超出指导价最高限的收费无效，有关部门应对其进行查处。”陈思说。

在陈思看来，停车费规则需遵循“合理、公开、与服务水平相适应”原则。目前来看，涨价的合理原因包括成本驱动（人力、设施维护）和服务增值（新增服务、补足低价）两类。首先是成本驱动型涨价，人力成本上升，如物业安保人员工资、社保缴纳标准提高等因素；设施维护升级，如停车场照明、消防系统改造、充电桩增设等情况。其次是服务增值型调价，如新增24小时专人值守、充电服务等项目；原收费远低于现行政府指导价，或因税费政策变更导致综合成本上升（补足历史低价）。

首都经济贸易大学法学院教授翟业虎认为，变更停车费，对于有业委会的小区，由专有部分面积占比2/3以上且人数2/3以上业主参与表决，并经参与表决的双过半业主同意，物业公司单方涨价无效。业主可向住建委举报程序违法，向物价管理部门举报超政府指导价收费，情况严重的可以以侵害业主共有权等为由提起诉讼。未成立业委会的小区，停车费变更应由物业公司与已入住业主协商决定，并在物业服务合同中约定，提前公示，不能单方面决定。

记者注意到，同一小区，停车费标准不同的情况也时有发生。

今年7月30日，在没有任何通知的情况下，北京朝阳某小区针对外来临时车辆停车费用大幅上涨，从原先的1元/2小时变为2.5元/15分钟。

今年6月30日，广西柳州某小区调整停车收费标准，小区业主车辆露天停车场免费停放，租户车辆、临时车辆扫码交费或按月收取（露天停车费100元/月），地下停车业主80元/月，其他车辆150元/月。“虽然差别不大，且每月收费并不贵，但业主和我们都没有购买车位，为什么停车费会不一样。”有租户表示质疑。

有物业公司工作人员告诉记者，停车从免费变收费或者收费涨价，一大原因是为了避免外来车辆挤占车位。

在北京瀛和律师事务所律师杨海看来，同一个小区停车位因建设成本、位置、面积大小、租赁时长等不同，是可以存在不同的停车费规则的。

在陈思看来，小区公共停车位对业主与非业主使用人实行差别对待具有正当性，其核心目的是保障业主优先使用权。为遏制占用现象、提高周转效率、保障小区安全秩序、维护业主权益，小区物业公司有权在政府指导价及公示规则内，对外来车辆设定更高临停价或按小时计费。为公平分配稀缺资源，可对小区内部车辆进行首辆与多辆、业主与非业主的划分，实行阶梯或差别收费，但自治规则需平等适用于全体业主并依法公示。

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