关键的因素一个是调控政策的累积，刚性需求的释放，金融政策的变化，居民购买力变化。因为我们的研究团队，表明在同一个地段，同一种房型，同一种面积，什么都不变的情况下，利率每下降一个百分点，这个家庭的购买力会提升6%，所以利率的变化，包括首付比例的变化对一个家庭的影响是非常大的。特别是到年底的预期变化导致了去年的前低，中升和后翘。

    2013年的市场形势是怎么样的变化呢？我想这是大家

    我们分析一下2013年促进房地产市场平稳的因素和促进它波动的因素有哪些？

    我们首先来看2013年促进市场平稳的因素，我们做了一些分析：

    第一，政策信号明晰，清晰明确。如果说去年年底大家还在纷纷猜测的话，那么十八大开后，特别是中央经济工作开了以后，这种猜测已经不必要了。因为十八大和中央经济工作会议都非常明确的给出了政策信号，就是房地产调控不动摇。

    另外，除了这样的中央政府的表态以外，住建部和国土部这样的主管部门在去年年底的工作会议上都明确的提出了调控不动摇，限购，遏制投机的政策不改变，还有差别化的利率，以及对土地市场的监管等等政策没有根本性的改变。所以这样的政策清晰的信号出来，有利于房地产市场预期的稳定。这是促进稳的因素。

    第二，2012年交易量比较明显的增加，大体上两年多调控积累下来的交易量集中的做了释放，所以对2013年的需求压力有一部分释放。所以2013年和2012年比面临的需求压力不那么大了。

    第三，全国的库存仍然处在高位，我们说房价上涨反弹一定和供给需求有关，我们看看供给，现在全国的商品房的库存仍然处在高位，全国北京，以及一些一线和二三线城市到2012年11月底全国的房屋待收面积3.3亿平方米，是2006年以来的历史最高点，我们的库存很高的情况下有利于市场的发展。像北京去年下半年以后去库存的速度明显的增加。原来有10个月，12个月的库存消化量，但是到了后半期已经到了5、6个月的消化量了，所以它去库存的速度很快。这是指的一线城市。那么待开发的土地面积到11月份有3.72一平米，我们还有这些土地待开发，也处在历史的最高水平。所以说从供给的角度来看，明年有明显的促进市场稳定的因素。当然，不同的城市不一样，我说的是就全国而言，不同的城市这种库存水平是不一样的。

    第四，保障性住房的建设和投入使用。2010年一千万套开工，去年700万套，2013年仍然有600万套开工建设。去年我们有590万套保障方建成投入使用，今年有400万套投入。这样会增加市场的供给，会给中低家庭收入者住有所居，也会缓冲一部分价格。

    从这样的因素来看，2012年房地产市场平稳的发展是有条件的，当然，我们也要看到实际上2013年我们也有房地产市场波动和不确定的因素。如果这些因素起了变化，对房地产市场也将形成直接的或间接的冲击，也会带来这个市场的波动。

    我们也来分析一下，首先，我们看宏观经济的走势。2012年我们对房地产的调控政策木没有大的改变，为什么整个的运行会出现变化呢？那是因为宏观经济发生了变化。我们的宏观政策是根据宏观经济的变化相机调整来调控我们的经济。所以宏观经济的走势在一定程度上决定和我们的宏观政策密切相关。今年的宏观走势会怎么样呢？

    去年第四季度我们有企稳回升的迹象，这种迹象会不会保持？它是什么样的发展运行趋势呢？这都需要我们密切的跟踪。我们希望今年的宏观形势也保持一个大体上平稳运行的态势。如果在这样的情况下我想对房地产市场应该说也是促进它平稳的因素。但是，如果宏观经济继续下行，我们的财政政策和货币政策，特别是货币政策和信贷政策就会有所变化。那么，它会直接、间接的影响到房地产市场。因为房地产市场最突出的特点是和金融市场高度的交织。所以金融市场的变化也会直接的影响到房地产市场的变化。