据上海市虹口区人民法院官方微信消息 将空置的房屋挂牌出租，本以为是增加“额外收入”的好机会，不料却踏上了耗费心力的漫漫“催租路”，最终租客甚至以精神恐惧为由拒付房租，转而向自己追讨损失。

这样的离奇经历便发生在房东刘先生身上，不堪重负的他最终一纸诉状将租客王某夫妇告上法庭要求其支付租金、滞纳金及拖欠物业费等各项费用，而租客王某夫妻则认为房东将其亲人遗照放在床底，有错在先，要求解除合同并无需支付租赁。

在上海市虹口区人民法院（以下简称上海虹口法院）法官的组织下，这对“因房结怨”的当事人一改微信聊天中“剑拔弩张”的状态，逐渐敞开心扉讲述起各自的委屈。经过法官的调停疏导，原本矛盾激化的双方最终握手言和，达成调解协议。

案情简介

2017年4月，经中介介绍刘先生将位于虹口区车站北路的房屋租给王某夫妇，租赁合同载明租金每月4300元，按季度支付，先付后住，并约定逾期滞纳金金额等细节。房屋租出去后一年到期，王某夫妇表示要续租两年。虽未签署书面续期合同，但本着对老租客的信任刘先生同意了续租意见。

自2019年底，双方就房租支付问题闹起了不愉快。每个季度刘先生都要通过电话、信息的形式催要租金，而王某也一再以公司运转不顺、疫情停工没有收入等理由延迟付款。这样的状态持续到今年，在屡次催讨房租却碰了一鼻子灰后，刘先生和王某夫妇关系逐渐僵化，甚至到了三月王某夫妇在没有通知自己的情况下擅自搬离房屋，且拒不支付拖欠租金。事后刘先生检查房屋，发现多处污损的地方。

租金一再讨要无果，房屋还多处“受伤”，令刘先生始料未及的还有王某夫妇提出的“精神赔偿”。原来，王某夫妇在租住的房屋床下发现了刘先生母亲的遗照，认为自己在不知情的情况下和逝者“同居”几年，精神上造成了极大的恐惧和伤害，因此刘先生理应支付自己赔偿金。

眼见矛盾愈发激化，双方各执一词，都认为自己是委屈的一方。据王某夫妇自述，自从住进租住的房屋里，两人身体每况愈下，接连生了几场大病。科学不够，玄学来凑，王某转念便怀疑到租住的房屋上。经过在房内一番蛛丝马迹般的搜索，他在床下发现刘先生母亲的遗照，当即火冒三丈，认为这张照片导致房屋成为了“问题房”，引起两人身体欠佳。刘先生的失误犯了这样的忌讳，自己怎么还要支付租金呢？

而在刘先生眼里，这张遗照仅仅是因为自己年事已高，并不记得床下放置的杂物，当初租借出去的时候也没有仔细检查。王某夫妇一租就是三年，之前也没有提出任何不妥，现在以此为理由拒付房租且索要赔偿未免太过牵强，自己无法接受。

眼看这场“唇枪舌剑”即将升级，法官适时打断，做起了双方的思想工作。经过法官耐心细致的释法明理，王某意识到自己以遗照为由拖欠租金的行为欠妥，言明自己只是为了“出口气”，并非真的想制造矛盾。而刘先生也本着对老租客的理解体谅，酌情减少了租金金额，最终合同顺利解除，双方握手言和，原本即将激化的矛盾在法官的反复沟通中消弭。

普法时间

什么样的情况下租客或房东可以单方自行解约？在本案中王某因发现床下遗照，以此为由主张解除合同并拒付房租合理吗？

本期小编为您详细解析——

✦ 什么样的情况下租客或房东，可以单方自行解约？

民法典合同编第562条规定，当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

民法典合同编第563条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

✦ 在本案中王某因发现床下遗照，以此为由主张解除合同并拒付房租合理吗？

本案中，租客在床下发现房东母亲的遗照，无法构成民法典合同编第562条或第563条中合同解除的理由。

其一，双方并未对该情况下合同可以解除进行约定；其二，房东的该行为并未造成不能实现租赁合同目的，租客依然可以依照租赁合同继续使用房屋。当然，由此引起的心理不适也可向房东主张协商解决。

需要注意的是，即使存在民法典第562条、第563条中合同可以解除的理由，合同解除权有法定的行使规则，拥有合同解除权的一方必须径直履行必要的通知义务。

根据民法典第565条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。