2016年起,全国楼市升温,炒房迹象复苏,加上永嘉县部分地区的城中村改造,房价上涨压力重重。然而,近3年来,永嘉县一手房均价年均增长4.25%左右,楼市总体呈平稳发展态势。

永嘉县是如何做到稳房价?

记者从永嘉县住建局了解到,该县以保障民生住房需求,打出城中村改造安置“组合拳”。

永嘉县的第一招,是科学统筹,提升实物安置品质。

研究表明,实物安置与货币安置比例应在合理区间内,否则极易对房价造成波动,如货币安置过多,将使过多资金突然涌进楼市。为此,永嘉县实施“两个好策略”,即“实物好”,新建小区品质高,如清水埠05地块建设单位为碧桂园,属江景小区,上塘北段A区项目位于县城最中心、最繁华区域;“政策好”,出台《住宅房屋征收市场化安置实施意见》,从补贴及临时安置等方面保障选择货币安置者不“吃亏”。由于“两个好”从经济角度来看相差无几,避免了群众蜂拥选择“价高”方案。

同时,永嘉创新置换模式。为减轻实物安置成本,也为避免房子拆后建设期拆迁户进入房屋租赁市场,带动租金上涨,进而影响楼市价格,该县试行“新房换旧房”模式,即先建好新的小区,等群众入住后,再拆除城中村,实现住宿的“无缝对接”,如三江街道12号地块(总建筑面积20万平方米、986套),13号地块(建筑面积26万平方米、1290套)均采用此模式,其中12号地块由绿城中国控股有限公司代建,品质不输周边商品房,获得群众的一致赞誉。

第三,永嘉加快拆建速度。尽快补上城中村被拆面积,保持市场动态平稳,加速“签约—出让—建设”全流程环节,争取以最短时间补上住房空缺。如北城街道城中村改造二期工程住户成分复杂,违建、二手房装修等复杂利益问题,攻坚难度巨大,20天完成100%签约,从签约到完成全部腾空仅用40天;又如清水埠城中村改造项目05号地块2015年9月拆除,2017年主体工程竣工,预计今年下半年交付。

永嘉县的第二招,是精准发力,保障市场供需平衡。

一是同步建设商宅。在城中村改造所在区域同步建设商品房小区,增加市场供应量,避免因旧宅被拆,市场房产总量下降引发的楼价过快上涨。如2017年上塘中后村一期、二期改造项目,共计拆迁户数897户,拆除建筑面积15万平方米,同年上塘新开的楼盘中梁一号院批准预售1005套,面积13.9万平方米;又如2017年瓯北清水埠02号地块拆除户数980户,拆除面积24万平方米,同年对岸新开楼盘三江立体城商品房项目1960套,面积24.9万平方米。

二是设置竞价上限。积极倡导房企理性竞拍,严防地块溢价率过高,当拍卖价格达到上限价格时,不再接受更高报价,转为在此价格基础上投报所建商品房屋自持比例。为保障安置房质量,部分地块实行“商品房+安置房”的混合模式,即由房开公司统一施工、建设后,再回购部分房屋分配给拆迁群众。2017年至今,共出让商住用地13宗,成交总价39.63亿元,溢价率17%,未发生一起“熔断”。

三是满足不同需求。为满足不同收入群体需求,有针对性地打造风格多元、内容多样、层次丰富的商住市场供应体系,如以金色海岸(均价3万元)为代表的私密小区,以金色嘉园(均价1.4万元)为代表的宜居宜业型小区,以楠盛首府(均价7000元)为代表的平价型生活小区,以楠溪云岚为代表的养生度假区。2017年至2018年6月底,共批准商品房预售许可30个,预售许可面积62万㎡,许可套数4676套。

永嘉县的第三招,是营造氛围,严防炒房之风再起。

一是改变投机风气。充分吸取资金脱离实体、进入楼市炒房的教训,在各场合向企业家、拆迁户等传递切勿炒房的理念,并以鲜活的案例,使社会逐渐认识到“炒房不慎倾家荡产”,破除“实业老公不如炒房老婆”等印象,树立起“实业就是事业”的良好风气,遏制抱团炒房现象再次崛起。2017年,完成民间投资234.54亿元,增长17.2%,同比提高17.5%,实现规上经济总产值358.16亿元,增长14%,创近5年新高。

二是释放楼多信号。发布“一带两城”规划,其中,“一带”指将瓯江北岸(与温州市区隔江相望)6个乡镇打造成为一条繁荣的城市带与经济带,尤其是三江街道在“白纸上建新城”,先后开出楼盘11个、5172套,面积80多万平方米;“两城”指将县城建设成设施完善、环境优美的宜居小城,黄田街道依托杭温高铁温州北站,打造一座14平方公里的高铁新城,向社会释放出未来土地供应充足,炒房无利可图的信号。

三是用好金融之水。一方面,督促各行落实楼市信贷政策,支持刚需买房,限制信贷资金流入投机性购房。2017年,个人购房贷款余额105.76亿元,新增18.8亿元,占全部贷款增量的32.6%,较去年同期下降52个百分点,约谈1家房贷增长过快机构。另一方面,优化公积金流程,调整贷款最高、最低(保底)额度及确定方式,1-6月发放个人住房公积金贷款313笔、1.98亿元,办理公积金提取2.52万人次、3.18亿元。

通过这三招“组合拳”,截至今年8月底,选择实物安置群众4500多户、涉及面积约80万平方米;货币安置1000多户、涉及金额约17亿元。全县商品住房库存2404套、待售面积31.6万平方米,去化周期约7.2个月,稳楼市取得明显成效。