“合同签订后,房东觉得卖亏了,提出不想卖了,怎么办?”“绕开中介,和房东私下约定卖房,有何风险?”“父女共有产权房,女儿把房卖了,父亲能追讨回来吗?”……
宁波已进入“存量房”时代,数量庞大的二手房在交易时,面对形形色色的买家和卖家,难免会遇到风险。如何识破暗藏的“陷阱”,规避二手房买卖风险,南天房产法务专家梳理了一些存量房买卖的司法案例。如果您正打算买卖房屋,不妨来看看。
案例1
房东觉得卖亏了,不想履约,怎么办?
今年年初,市民陈先生为了孩子读书,看中了市区一套二手房。双方谈妥价格后,在中介的见证下,签订了合同,陈先生还交了2万元定金。
此后几个月,二手房价格出现上涨。卖方王先生一算,按照市场行情,这套房子少卖了十几万元。王先生后悔自己卖得太早,便拖延起来,迟迟不肯履约。而陈先生为了孩子读书,盼着落户,十分着急。
此时,中介接到了王先生的电话,王先生明确表示“除非提高房价,否则即使支付违约金,也不愿按照原先约定的价格卖房”。
陈先生非常苦恼,面对卖家的强势违约,将如何维权?
南天房产法务专家庄艳:对于上述案例,《合同法》有相关的适用条款。
《合同法》第107条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第94条规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,另一方当事人可以解除合同。
第97条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
第114条第2款规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
虽然中介进行了协调,但没有成功。最终,陈先生与王先生打起官司。法院判决,购房合同有效,买卖双方继续按照合同约定履行,陈先生如愿买到了房子。
“现实中,我们碰到过不少这样的案例。出现这种情况,对于买方来说,我们建议两种维权方法:第一,要求违约方继续履行合同并承担违约责任;第二,双方解除合同,要求违约方赔偿相应损失。”
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