土地供应新来源

    北京案例：集体土地如何助力租赁市场？

    在今年7月住建部等部委公布首批住房租赁试点城市后，一些城市增加了针对租赁市场的土地供应，供地来源也更为多样，集体土地成为租赁市场土地的重要来源。

    “虽说我们目前入住率只有50%多，且还有4栋楼没有对外开放，但就排队申请的创业团队数量来说，已经接近供不应求，我们将加快准入资质的审核速度。”位于北京市海淀区温泉镇351地块上的中关村创客小镇首席执行官胡堃告诉《中国经济周刊》记者，自2017年1月首批租客入住后，希望与创客小镇签约的创业团队一直络绎不绝。而中关村创客小镇便是建在集体建设用地之上的租赁住房。

    2017年以来，利用集体建设用地建设租赁住房，增加租赁市场有效供应的提法就不断出现在政府文件中。2017年8月，国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)的通知，在北京、上海等13个城市开展第一批试点。虽然到今年8月才出现在《方案》中的试点名单中，但北京在几年前便已有集体用地用于租赁住房建设的尝试，截至2017年10月，北京已有唐家岭项目、温泉351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。

    温泉镇351地块项目：村集体已按100%入住率拿到创客小镇前3年租金

    记者从海淀区房管局了解到，温泉351地块项目是北京利用集体建设用地建设租赁住房第二批试点项目，也是北京市首个实现配租入住的集体建设用地建设租赁房项目。该项目总建设面积约19万平方米，可提供2772套公租房，用地和建设主体是北京市海淀区温泉镇东埠头村经济合作社。

    胡堃介绍说：“351地块所在位置属于东埠头村，但项目决策是温泉镇集体做出的，开发主体是包括东埠头村在内的7个自然村都入股的北京兴泉置业有限公司，租金收益先分到各个村，然后再分到每个村民的账户上。”

    据了解，该项目由村集体直接租给海淀区房管局，合约期限为10年，房管局已按照100%的比例先付给村集体前三年的租金，“不论现在和未来的入住率如何，村集体已按照100%的入住率拿到了前3年的租金。”胡堃说。

    作为助力创业团队、为创业人才提供租赁住房的集体建设用地租赁住房项目，中关村创客小镇与北京其他集体用地上的租赁住房不同，专门对创业团队中的人员配租，并不配租中低收入的城市居民。北京市海淀区温泉镇经济发展与管理科科长吴杏红告诉《中国经济周刊》记者，351地块项目在温泉镇的设计中就不单纯是保障性项目，而是希望将“双创”热潮引入集体经济发展，通过助力创业者让入股的村民跟上产业革命的浪潮，“2015年海淀区政府测算得出的结论显示，保障性住房的供给数量基本可以满足需求，所以在351地块上建设的中关村创客小镇完全可以定向配租给某一部分特殊人群。”

    一位工作人员告诉记者，该项目有一居室、开间和两居室三种户型，面积最大的为60余平方米，与中关村创客小镇一路之隔的水岸家园便是东埠头村民的回迁房，一室一厅户型租金为每月3000元左右，而创客小镇的两居室户型月租金只有3000余元，“再加上符合条件的租客每月获得五折优惠，这是非常大的优惠比例。”

    温泉351地块项目目前已与426个创业团队、8个孵化器签订框架合作协议，已有2369套房屋具备租赁意向，其中1795套房屋已签订租赁意向协议，有279个创业团队签约入住1338套。

    谁有资格承租创客小镇中的租赁住房？胡堃介绍：“硬性条件是公司注册地在海淀，为保其在初创阶段，注册时间在5年之内。小镇与创业团队签约，再由团队推荐人员承租，前提是承租人在北京市必须名下无房。”但并非所有符合这一条件的创业者都有资质进入创业小镇，还要先通过“路演”，“首先我们会考察创业团队的创业领域是否符合海淀区重点发展的产业方向。”吴杏红告诉记者，“其次还要看团队成员是否靠谱，项目本身是否有前途。”胡堃说，只有路演中得到导师80分以上评分的团队才有资格申请创客小镇的租赁住房。另外，创客小镇的租赁住房只在符合特定标准的群体内流动，建立了退出机制，“入住资质每年一审，达不到标准的团队会被请出去，有的项目发展得不好，没到一年的复审期限就被请走了。”

    “我们把集体经济按照新兴产业的思维在代际上进行了划分”，胡堃将最初只从事基本农业生产的集体经济形态称为“1.0时代”；将集体所有土地出租，兴办乡镇企业则是“2.0时代”；建造房屋收租金是“3.0时代”；“将集体经济融入产业革命的浪潮，助力产业革新是我们正在尝试的‘4.0时代’”。

    唐家岭项目：入股村民收益不仅来自公租房租金

    北京另一个备受关注的集体用地建设租赁住房的项目位于海淀区唐家岭地区。

    2010年前，由于该地区周边产业园集群效应，吸引了大量外地产业工人集聚，彼时并没有足够的租赁房屋满足大量人员的租赁需求，造成了“蚁族”现象。2010年开始，随着唐家岭新城项目的实施，旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼。

    记者从海淀区房管局了解到，集体用地建设租赁住房在唐家岭地区的试点项目共有4个小区，分别位于唐家岭村T04、T08地块和土井村T01、T03地块，该项目是北京第一批利用集体建设用地建设租赁房试点项目，共提供租赁住房2176套。其中唐家岭村两个地块建设租赁住房1498套，已竣工交付并实现分配入住，土井村项目共有租赁住房678套，将于近期竣工交付。

    唐家岭项目并非针对某一人群的定向配租，而是提供给两类人群：具有北京户籍的城镇中低收入家庭和唐家岭地区周边的产业园区职工。

    其中，北京户籍城镇中低收入家庭的标准为3个人以下家庭年收入不超过10万；4人以上家庭年收入不超过13万，人均住房使用面积不超过15平方米。今年3月28日，唐家岭T04、T08地块租赁住房项目启动意向登记工作，面向保障家庭公开摇号配租，租金标准为35元/建筑平方米·月，目前项目已入住876套。

    该项目为周边产业园职工配租的情况也备受关注，唐家岭项目目前已为周边园区人才提供了22套住房，并拟于近期再向其分配200余套住宅，“该项目正大力推进项目面向企业人才的签约工作，已签约的房屋数量有250余套。”海淀区房管局负责人称。与中关村创客小镇相同，唐家岭项目也是由海淀区房管局将所有住房从村集体手中统一租下，再根据准入资质审核的情况配租给符合条件的申请人。

    据了解，北京海淀住房保障中心按期向经济合作社支付租金，唐家岭村根据每位入股村民的占股数，每年年底直接划到村民的账户上，而构成唐家岭村入股村民收益的不仅有公租房的租金，唐家岭村支书颜国强告诉《中国经济周刊》记者，“集体用地的建设内容不仅有公租房，还有商业配套，比如餐厅、酒店、超市等，这些和公租房一起构成‘资产包’，‘资产包’内所有项目的收入均构成入股村民每年获得的收益。” 资料图：家长寻求租房陪读。图片来源：视觉中国资料图：家长寻求租房陪读。图片来源：视觉中国

    助力租赁市场之余撬动土改？

    11月16日，北京市规土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(下称《意见》)，除鼓励长租，单次租期不得超过10年外，还明确提出未来5年供应1000公顷此类用地用于租赁房屋。

    而早在今年4月，《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》对外发布，明确未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷，建设150万套住宅，其中租赁房屋50万套，而6000公顷土地中1300公顷土地供给租赁房屋的建设。

    利用集体建设用地建设租赁住房，除为租赁市场提供增量外，还引发了“农业人口城市化”的讨论，有分析甚至认为其背后有土地制度改革的某种“先兆”。

    集体土地上此前建设的用于买卖的房屋被称作“小产权房”，在用地、规划和销售上都不受法律保护。按照国土部的说明，集体建设用地建设租赁住房，符合规划，依法审批，由不动产登记保护，同时只租不售。北京所有集体建设用地上的租赁住房，所有权不变，归集体经济组织；不征地，采用占地方式办理用地手续，房屋都是大产权登记，不予分割办理单元产权证。

    对此，中国人民大学教授刘守英认为，集体建设用地上的租赁住房对农民在城市化的过程中体面、公平且透明地分享城市化的好处有重要意义，“外地农民主要就是一个体面落脚的问题，而本地农民就是一个合规、透明地分享增值收益的问题。”

    尽管只是进入了租赁市场，但这一举动引发了一些人士的猜测。此前，集体建设用地被大量用于发展乡镇企业，通过乡镇企业贡献的税收农村地区逐步积累起一定的财力，农民由于有相对稳定的地租收入，在产业、城乡、职业、身份和生存环境剧烈变化的背景下能顺利地融入城市化。

    “这显然是一个多赢的局面。”中国土地学会前秘书长黄小虎认为，以东莞为例，改革开放前只是一座5平方公里的小县城，是乡镇企业的发展使产业不断集聚，现已变身为面积达600多平方公里、人口总数超过800万的特大城市，其建成区域内70%的土地至今仍然属于集体所有，“此外，‘珠三角’地区的南海、顺德、佛山等城市都是在集体土地上生长起来的。”

    黄小虎认为，过去农民融入城市化进程有三条路可走：在集体所有的土地上转型，发展非农产业；进城打工；国家征地。前两条路是自主参与城市化，第三条是被动参与城市化。

    如今，集体建设用地通过租赁住房的形式再次进入市场，使《方案》内的十几座城市的农业人口又看到了融入城市化的希望。“这有点超出我的预期”，黄小虎解释说，“这次改革的意义就在于要和现在的发展模式切割，让老百姓的财产权利能够通过市场充分实现”，他将此政策称为“一个举重若轻的大手笔。”