易居房地产研究院近日发布《房贷利率与楼市研究报告》。中国经济网记者通过报告获悉，房贷利率在今年5月达到4.73%，约等于基准利率的九六折，与利率最低时点2016年9月相比，利率增加了0.3个百分点，增幅7.26%。未来半年，预计政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧。同时，个人房贷利率还将持续攀升，11月可能达到5.1%左右。

四大原因影响本轮个人住房贷款利率上升

中国经济网记者通过报告了解到，关于本轮个人住房贷款利率上升的原因主要四个：1、楼市调控政策趋紧、金融业银根收紧和金融秩序整顿； 2、通过观察分析历史数据发现，不论是房价，还是住宅成交面积，都和个人住房贷款利率呈负相关 关系； 3、与历史相似时点对比，此次房贷利率上升的原因与2012年9月份至2014年三季度房贷利率上升的原因更接近，都存在楼市调控和银根收紧的情况。房贷利率与楼市调控政策，它们共同构成了一套“组合拳”，对楼市发挥了调控作用；4、预计今年底以前房贷利率仍将上浮，明年我国货币流动性趋紧的情况仍可能得不到改善，房贷利率将延续上浮趋势。热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势，房价环比将于11月正转负。

年底以前房贷利率仍将上浮 目前房贷利率处较低水平

关于未来房贷利率变化走势，时刻牵动着蛰伏在市场上观望的购房者，尤其是刚需群体。据中国经济网记者了解，如今购买首套房的人基本都属刚需，买房是为了解决自住的需求，刚需人群手头资金多并不宽裕，少数银行提高首套房房贷利率，的确会在不同程度上增加刚需人群的购房成本，但影响并不过大。

易居报告认为，未来半年，预计政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧，国家仍将继续整顿金融秩序，金融去杠杆依然将继续，种种迹象表明，今年年底以前房贷利率仍将上浮。预计明年，我国央行存在加息的可能，一方面美联储的多次加息，会逼迫其他国家跟进；另一方面，如果我国一直不加息，则银行不仅无法合理发放新增房贷，而且截止2016年底，全国共有19万亿存量房贷，其中包括很多七折、八折、八五折、九折利率的房贷，这些有折扣的存量房贷，将出现一定程度的亏损。预计明年我国货币流动性趋紧的情况仍可能得不到改善，房贷利率仍将上浮。另一方面，与历史上的房贷利率相比，现在的房贷利率是较低的，因此即便未来半年房贷利率抬升，其仍处于偏低位。

11月个人房贷利率或达5.1%左右

同时11月前后房价环比或现正转负

限购限价限转售等房地产政策主导楼市降温的阶段已经过去，未来半年和一年，货币、房贷、资金面，将成为热点城市楼市降温的主导性因素。去年以来，在一系列调控政策的施压下，热点城市楼市已经有了筑顶下行的趋势，预计未来半年楼市调控政策松紧度基本不变，但金融环境继续呈紧缩态势。预计个人房贷利率还将持续攀升，今年11月可能达到5.1%左右，届时从本轮房贷利率开始上涨的2016年底算起，持续增长时间将达到一年左右，增长0.6个百分点。在上轮楼市降温期，从2012年9月到2014年4月利率持续上升19个月，增长0.58个百分点，房价便出现了下跌。从以上可以看出，本轮房贷利率的增长持续时间和增长幅度与上轮楼市降温期的情况类似。同时，我们还考虑到当前全国一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度，已经全面超过2011年和2014年。

除了房贷利率问题，房价的走向趋势同样备受瞩目，在市场基本面的的大貌上，房价的环比增速也或将在下半年发生改变。中国经济网记者通过报告了解，综合考虑房贷利率变化与房地产调控强度，报告分析指出：热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势。国家统计局新公布的5月份70城房价环比涨幅为0.8%，报告认为这一指标将于11月前后下拐，也即房价环比正转负，并且本轮房价下行的时间预计将比2014年更长。