自三中全会以来，农村土地改革一直备受瞩目，土地改革、户籍改革以及新型城镇化构成未来农村改革的制度红利，也将是资本市场未来数年的重要投资主题。我们预计国土资源部、农业部以及财政部等多部委将于年底完成并提交审议农村土改的整体方案；年末将至，中央一号文件也即将出台，过去数年一号文件的内容包括农业水利、农业科技以及经营体制等方面，今年政策或可能涉及到土地流转方面，或催生农业土地改革政策的阶段性投资风口。

    土改逐步落地 流转推进或加速

    农村土地改革一直备受瞩目，土地改革、户籍改革以及新型城镇化构成未来农村改革的制度红利，也将是资本市场未来数年的重要投资主题。近期政府多次出台有关土地流转的重要文件，尤其是《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》或意味着土地改革政策逐步开始落地。

    土地改革的核心在于土地的“确权”与“流转”。最近几年土地流转的规模有明显的加速，我们预计农村经营性建设用地与宅基地的入市流转可能有所加速。

    土地改革在2015年的突破点着重在两个领域：城市工业用地的集约化利用和农村集体建设用地的入市试点。前者包括以往一些废弃的工业园区用地，在国有土地招牌挂制度下，商业用地和居住用地供应不足，价格居高不下，而工业用地和其他用地地价较低，且供应量大，土地利用粗放，未来具有较大的集约化利用的价值。后者确权工作推进速度相对较快，且有较多的市场经验，在农村集体建设用地确权完成以后，集体建设用地的入市将给予农民更多的补偿，并可以运用股份占有等方式来运作，增加农民来自土地的收入。

    土地改革将加快农村经济的变革。农村土改将会带来三个方面的变化：首先，农村资产的重估，即主要以土地为主的资产伴随着确权与流转将从存量资产转向流量收入，级差土地收入收敛，农民享受更多的土地增值收益，预计农地征地补贴将会显著提高，农村经营建设用地价格的提升空间较大，土地集约化利用也会带来短期城郊工业用地的价格提升。其次，农业生产经营活动的重构，即土地的流转使得农业生产的规模化专业化趋势加速，这将带来农资商业模式的变革，预计研发能力强与平台服务类企业将会显著受益。再次，农民群体的商业化，我们认为土地改革更为深远的影响在于加快农民群体社会活动的商业化，从而带来传统的社会组织架构与农业为主的经济交易模式发生变革。整体上来看，土地改革将会带来人力资本的进一步释放、土地资源供给的增加以及资源配置的优化，从而提高劳动生产率，提升长期经济绩效。

    “一号文”预期或催生阶段风口

    年末中央一号文件即将出台，或催生阶段性的农改主题投资窗口。除了土地流转外，我们认为其内容方向可能主要发生在两个领域：一是，农产品价格政策的改革，推进农产品价格与政府补贴脱钩的市场化机制，即政府对主要农产品设定目标价格，而不直接干预价格，价格补贴方式由“暗补”变为“明补”，预计在棉花和大豆之后，国内的玉米、小麦以及糖等可能也会有所受益于农产品价格改革。

    二是，农垦系统的改革。农垦改革的方案可能包括：剥离与完善社会职能，将农垦相关的医疗文化等职能剥离，集中资源于农业生产，打造有竞争力的国际粮商；以及推进农垦的股权改革，加快混合所有制，引入战略投资者等。

    投资关注资产重估与农业重构。我们认为当前的土地流转政策以及年底附近的中央一号文件或带来土改相关的主题性投资机会。根据我们对于土地改革可能带来物(主要是土地资源)的重估、产业(主要是农业)生产活动的重构以及人(主要是农民群体)的商业化的推演分析，我们认为短期资产重估的预期最为强烈，中期农业的变革将会显著加速，而长期看来影响最大的必然是农民群体的变化。

    结合一号文件可能涉及到的农产品价格补贴机制的改革以及农垦系统领域的改革，投资线索建议关注两条主线：第一条是，改革带来的土地资产重估：土地流转加速预期下的土地资源价值的逐步重估(存量土地资产的盘活，从存量转向流量)，相关的投资标的主要是农业领域的农垦系统与国有或是集体控股的山林地资源上市公司，以及受益于城市工业和其他建设用地的集约化利用的地产类上市公司。

    第二条是，农业产业链的重构：土地改革必然会带来农业生产经营活动的规模化、专业化、信息化与服务化倾向，农资的平台服务型上市公司将会受到行业变革的持续利好，关注农化、农机等细分领域，对于研发技术需求的提升以及价格层面的改革也将利好种子类上市公司。