由于房地产行业结算利润的特殊性，未来一段时间，如果行业不能迅速回暖，房企的业绩压力将会更大

    进入2014年，房地产市场的形势可谓急转直下，而这也让持续多年增长的房企净利润出现了下滑。

    《证券日报》记者查看Wind提供的数据后发现，截至8月24日，沪深两市共有82家房企公布了2014年中期报告。今年上半年，这82家房企共实现营业总收入1858.91亿元，较2013年同期的1680.54亿元增长了10.61%；但在营业收入增长的同时，82家房企的净利润则出现了下滑，由2013年208.41亿元，跌至200.98亿元，降幅为3.57%。

    对此，有业内人士指出，今年上半年楼市遇冷确实给房企业绩带来了一定压力，但房地产企业当期结算的利润实际上主要是过去一年至两年内卖掉的房子，而彼时市场的环境还算不错。房地产目前仍没有明确回暖的迹象，未来一段时间，房企的业绩压力将会更大。

    近五成房企业绩下滑

    在上述82家已披露中报的房企中，有44家实现了业绩增长，另外38家则出现了下滑。

    其中，增幅最大的国兴地产在去年同期亏损906.19万元的情况下，公司今年上半年实现净利润4976.54万元，同比增长649.17%。对此，公司表示“主要源于上半年公司重庆国兴北岸江山项目B4、A1 号楼进入结算”。

    据悉，国兴地产此前一直受制于房地产再融资的限制，其大股东财信地产旗下拥有不少项目资源，但苦于难以注入，不过随着再融资的开闸，这一情况有望得到解决。

    平安证券的研究报告则表现，由于自有资金偏少，目前国兴地产可供开发和销售的楼盘实际仍仅有重庆国兴北岸江山一个项目。2013年8月份，公司公布非公开发行股票预案称，拟募集资金总额14.9亿元，其中10.5亿元用于国兴北岸江山东区开发，其余补充公司流动资金。目前增发预案已通过股东大会批准，并上报证监会，目前正接受国土资源部关于“公司执行国家土地宏观调控政策情况的核准”。

    除了国兴地产外，沙河股份上半年的业绩增幅也达到了456.70%，顺发恒业和万业企业的增幅则超过了300%，而包括深深房A、宁波富达、首开股份在内的8家房企，业绩增幅也超过了100%。

    相比上述业绩增长的房企，部分房企今年上半年业绩下滑的幅度更大。其中，荣丰控股报告期内亏损2079.08万元，同比下滑1644.74%，成为目前业绩下滑幅度最大的上市房企。而金丰投资、嘉凯城的业绩降幅也达到了952.61%和716.17%。包括大龙地产、深国商在内的7家公司的业绩降幅则超过了100%。

    对于业绩的下滑，绝大部分房企均表示“源于公司上半年实际结算项目的减少”。同时，还有公司称，房地产行业在国家调整产业结构、主动放缓经济增速的背景下，行业呈现出整体增速下降态势，公司业绩也出现相应下滑。

    房地产龙头万科在其中报里也表示，2014年上半年，全国商品住宅销售面积同比下降7.8%，主要城市调整幅度更大。有较多年度历史数据可连续观察的14个主要城市，上半年商品住宅销售面积同比下降21.7%。

    龙头房企自身难保

    对于房地产企业来说，中小房企由于规模小、项目少，其业绩表现一直以来便呈现出阶段性变化，一旦公司在某个报告期内没有项目结算或者结算项目较少，公司的业绩便会大幅下滑，反之亦然。因此，中小房企的业绩表现很难从一个大的方面体现出行业的变化。

    而像万科、金地、招商这样的大型房企，其业绩的变化才是行业一定时间内走势的晴雨表。

    根据万科2014年中报显示，其上半年实现营业收入409.62亿元，同比微降1.04%；归属于上市公司股东的净利润为48.09亿元，同比增5.55%；基本每股收益为0.44元。

    对于4年来营业收入的首次下滑，万科表示，由于大部分结算资源集中在下半年，1月份至6月份，公司实现结算面积363.2万平方米，实现结算收入399.4亿元，同比分别下降6.5%和1.7%。受此影响，上半年公司的营业收入出现下滑。

    不过，在销售方面，万科仍保持稳步增长，上半年实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%。

    实际上，虽然同期业绩增幅降至2002年以来的最低点，但万科仍是已披露中报的房地产传统四大龙头中（万科、保利、金地、招商）唯一实现业绩增长的企业。

    金地的中报显示，2014年上半年，公司实现营业收入90.84亿元，同比增加3.29%；实现净利润1.58亿元，同比下滑49.91%；每股收益0.04元。

    对于业绩的下滑，金地表示，主要是因为前期降价促销产品及其他低毛利产品持续进入结转期。而2014年上半年，金地也只实现销售面积131万平方米，销售金额170亿元，分别较上年同期下降13%和14%。

    此外，招商地产的中报显示，2014年上半年公司实现营业收入160.47亿元，同比微降0.54%；实现净利润17.85亿元，同比下降30%，每股收益0.69元。同时，报告期内公司累计实现签约销售面积121.82万平方米，同比减少10.47%；签约销售金额179.00亿元，同比减少10.35%，完成公司上半年200亿元销售目标的90%。

    显然，相比往年，万科、金地、招商今年上半年的业绩表现并不理想。但机构方面仍看好上述房企的全年表现。

    而对于未来的市场形势，万科总裁郁亮认为，短期内，那些库存量高、去化周期长的城市，仍然会延续去库存的过程。“但目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年。”郁亮表示，“在分类调控的政策导向下，近期各地进行了一系列政策调整，这有利于稳定市场信心，释放一部分被抑制的置业需求；随着央行多次强调要保护首次置业者贷款需求，未来的购房信贷环境也有望得到改善；此外，今年上半年各地市场所出现的价格回调，一定程度上也有助于提升购房者的实际购买力”。

    金地集团也表示，“去库存”仍将是下半年市场主基调。预期下半年信贷政策将加大对刚需和改善型需求的支持，政府将积极引导市场预期，更多城市将调整限购政策。同时，部分过度杠杆的中小企业可能在今年遭遇比较严重的偿付危机，这为财务稳健的一线企业带来较好的并购机会。此外，如果土地市场持续低迷，可能出现一些合适的投资机会。