2011年北京秋季房展会日前冷清落幕。楼盘意向成交数据再度“缺席”，由展台登记客户和看房客户人数取而代之。这是继今年春季房展会之后，主办方和房企第二次不公布现场成交情况。

    中国证券报记者走访时发现，本届房展会一些现象颇耐人寻味：一方面，购房者观望情绪再次升温，意向成交冷清；另一方面，外埠和海外的诸多房地产项目纷纷抢滩。

    业内人士分析，房地产宏观调控政策没有松动迹象，购房者持

    外埠海外项目“抢滩”

    房展组委会工作人员介绍，此次参展项目达180个左右，比去年秋展翻了近一番，但北京本地项目并未增加，外埠和海外项目则明显增多。除了40余个北京项目和20余个海外项目外，此次参展的外埠项目多达120余个。这些外埠项目主要分布在河北、天津、山东、辽宁、海南等地，物业类型涉及普通住宅、公寓、洋房、别墅及商业项目等。

    中国证券报记者发现，此次秋季房展会展馆的二层可谓是“万国汇集”。现场工作人员介绍说，“今年夏季房展会的海外参展商已经很多了，这次把二层都占了，而且全球各地的项目几乎都有。”值得注意的是，与此前的夏季房展会相比，海外项目的优惠力度、投资回报率颇具吸引力。如新加坡的一个豪华酒店承诺至少8%的预期回报率，某个美国的房地产项目也亮出了“预期回报率12%”的宣传海报。

    此外，“投资移民”仍旧对不少看房者具有“致命诱惑”。一家海外参展商的工作人员告诉中国证券报记者，自去年国内实行房地产宏观调控政策以来，除了部分留学子女购房、投资移民购房等需求，海外投资性购房的需求也日益增多。“我们这个项目的中国客户也有不少，以购房做投资的比例超过三成，因为这些投资者已经不能在内地投资房产了。”

    看房者冷眼旁观

    中国证券报记者刚刚踏入房展大厅，就遭遇销售人员的“围攻”。为了招揽客户，不少楼盘搞起了“多盯一”战术。在展馆东门门口，两个销售人员盯上了一对看房的年轻夫妇，其中一人不停地向男方介绍项目信息，另外一人三步并作两步挡在女方面前，介绍起该项目的优惠打折等。年轻夫妇“逃离”后，两人又立马“围攻”一名40多岁的中年看房者。

    在本届秋季房展会上，海外、外埠楼盘项目优惠力度要比北京本地的大得多。部分楼盘项目打出了一次性付款打折优惠、一些海景房项目甚至以“免费旅游、包食宿”的招牌来吸引看房者。而且，参展商们在宣传册、现场表演方面也下足了工夫。但是，与参展商和销售人员的热情相比，看房者的态度显然冷淡得多。

    多位看房者直呼房价“不给力”，所以展会现场仍旧是“看的多买的少”。本届参展项目的折扣主要集中在9.7-9.9折之间的惯常折扣。而北京项目的最低折扣为9.5折，但多位于远郊区县。房展会的最低折扣是外埠项目，即海南四季春城Ⅱ期泉倾天下打出的“9.2折起”。中国证券报记者在现场看到，大多数北京本地项目，除了在展会期间购买、一次性付款的情况下能享受9.7-9.9折的折扣，最多就是赠送一些家电比如液晶电视之类。而几位看房者直言，自己是在北京本地工作生活的刚需，所以外地项目的优惠力度再大也没用，“北京项目也应顺势而为降价了，送什么都是‘浮云’，只有实质性降价才是王道。”

    一位在现场看房的钟先生对中国证券报记者表示，“我们是改善型住房需求，在二环内有个小房子，想在远点的地方再买一套面积大一些的。但现在的价格完全不能接受，还是太贵了；三环至四环内20000元/平方米左右，是我们能接受的心理价位。”

    看房者的买房意向和动力明显不足，根据房展组委会的统计，本届秋季房展会的4天内共有13.07万人参观房展，其中1.7万购房人做了购房登记，而在登记北京项目的有7843人中，仅有1700人去项目实地看房。另外，此次房展会的成交均价为18090元/平方米，比春季房展的21164/平方米的价格低了不少。其重要原因是此次许多参展房企推出的是40年到50年商业产权项目，这类房源的价格相对不高直接拉低了整个房展的成交均价。

    房企降价“左右为难”

    业内人士认为，房展会上的买方观望态势只是楼市的一个“缩影”，预计在未来一段时间内，准购房者们和房企之间的“僵持”仍将持续。而房价能否实质性下降、降幅多少，都取决于买卖双方博弈的结果。

    北京房地产业协会秘书长陈志直言，目前房企降价面临“左右为难”的局面。一方面考虑拿地成本等利益因素；另一方面，压力也来自楼盘项目的老业主们。在某种程度上，老业主的压力已经传递给房企，“换句话说，房企不敢大幅度下降，也是基于心理上的考量。他们一方面要顺应政策和市场的要求，另一方面要面临来自部分老业主的诉求。”

    北京四季房展组委会副秘书长郑向东认为，从本届房展会的成交量看，投资和投机的需求明显减弱。“但是当买房者奔着降价去看房的时候，却发现开发商并未‘缴械投降’，除了一些不痛不痒的优惠措施之外，市场感受到更多的是一种相互试探的氛围。”这也正印证了不少业内人士的观点，在调控预期不断升级的大背景下，买卖双方的“观望”都在持续，且房企对于未来的政策走向或许还存在侥幸心理。

    链家地产首席分析师张月预计，就目前的形势来看，今年年底前成交量很难回升，甚至有可能再创新低。对于业主和房企来说，出售难度都在加大。尤其是房企，在信贷紧缩和资金回笼难度增大的情况下，不排除部分开发商采取继续降价销售的方式来缓解资金压力，房价仍有进一步下降空间。